Het heeft even geduurd, maar na twintig jaar is het dan toch zover: winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam gaat ingrijpend op de schop. Voor twintig miljoen moet het centrum vooral meer uitstraling en verblijfswaarde krijgen. Hoe moet dat er precies uitzien en wat verwacht de consument eigenlijk van een winkelcentrum anno nu? We vragen het aan Pieter Affourtit, die als directeur en bestuurder van de VvE verbonden is aan het winkelcentrum.

Winkelcentrum Zuidplein is met zo’n zeventigduizend vierkante meter een van de grootste overdekte winkelcentra in Nederland. Het winkelcomplex tegenover concertzaal Ahoy werd in 1972 geopend en kende een voor die tijd zeer modern concept. Maar dat was toen. Inmiddels is het twintig jaar geleden dat er grootschalige vernieuwingen zijn doorgevoerd. “En voor dit type centra moet je toch minstens eens in de tien jaar een aantal zaken veranderen”, zegt Affourtit. “Dus het is echt de hoogste tijd, zeker als je ziet wat er op dit moment in allemaal gebeurt in de retailwereld.” 

Dat de vernieuwingsslag wat langer op zich heeft laten wachten, is niet zonder reden. Waar andere bekende winkelcentra, zoals het Utrechtse Hoog Catharijne of Gelderlandplein in Amsterdam, in handen zijn van één partij, heeft het Zuidplein liefst zestig verschillende eigenaren. Dat varieert van grote en kleine beleggers tot winkeliers die ook deels eigenaar zijn, allemaal met hun eigen belangen. “Dat betekent dat je enerzijds wel tot een gezamenlijk beleid over de koers kunt komen, maar de eigenaren uiteindelijk zelf keuzes kunnen maken ten aanzien van hun eigen onroerend goed”, legt Affourtit uit. “Qua slagkracht is zo’n grote hoeveelheid eigenaren echt een nadeel.”

Nieuw beleid
Uiteindelijk is het toch gelukt om een overgrote meerderheid van die eigenaren mee te krijgen, waardoor de Vereniging van Eigenaren recent instemde met de upgrading. Daarmee is twintig miljoen euro gemoeid. Een belangrijk onderdeel daarvan is versterking van het aanbod, met name op het gebied van mode en recreatie, maar ook wat Affourtit ‘dagelijkse convenience’ noemt. Met onder meer de komst van Primark en Zara is al gebleken dat voor grote winkelketens het Zuidplein een interessante locatie is. "Mijn verwachting is dat het beleid van individuele eigenaren met de grootschalige upgrading verandert en men bereid is qua branchering stappen te maken, in plaats van te kiezen voor veel van hetzelfde."

Verder krijgt horeca meer aandacht in het vernieuwde Zuidplein. “En dan niet alleen fastfood, maar ook kwalitatief betere horeca waar mensen wat langer blijven zitten”, zegt Affourtit. Ook komt er direct aansluitend op het bus- en metrostation een ‘grab & go’-gebied, met gemakswinkels en mogelijkheden om snel boodschappen te doen. De laatste belangrijke aanvulling op het aanbod is de toevoeging van meer leisure. Lang is in dat kader gesproken over de komst van een bioscoop naar het voormalige V&D-pand, maar inmiddels is duidelijk dat museum Boijmans Van Beuningen zich daar naar alle waarschijnlijkheid tijdelijk vestigt, gedurende een verbouwing van tien jaar. “Daarmee trek je ook ineens een heel andere consumentengroep aan. Dat kan een nieuwe impuls aan het geheel geven.”

Presentatie
Naast het aanbod moet de uitstraling verbeterd worden, met name door de verschillende pleinen binnen het centrum op te waarderen. “Daar willen we echt verblijfsgebieden van maken, waarbij het grote centrale plein een knooppunt wordt van bezoekersstromen”, zegt de directeur. “Er moeten veel meer voorzieningen komen en het moet een plein worden waar je graag verblijft. Het verblijfsplein bij uitstek krijgt een uitstraling die past bij zijn omvang met inrichtingselementen als blikvangers." Daarnaast wordt de bereikbaarheid verbeterd. “De verwachting is dat het aantal reizigers op het station met kleine vier miljoen toeneemt tot 2030, dat is heel fors. Dat betekent dat je het centrum veel makkelijker in moet kunnen lopen, want dat is nu niet optimaal.”

Opvallend is dat hoewel het Zuidplein dringend aan vernieuwing toe is en de retailmarkt het de afgelopen jaren niet makkelijk heeft gehad, het aantal bezoekers vrij stabiel is gebleven op zo’n elf miljoen per jaar. Al behoeft dat volgens Affourtit enige relativering. “Bezoekers is één ding, bestedingen een tweede. Dit centrum heeft meerdere functies. Veel mensen lopen erdoorheen omdat het een OV-knooppunt is en in verbinding staat met het ziekenhuis en bedrijven.” Toch speelt ook het aanbod van het winkelcentrum een rol in die stabiele bezoekerscijfers. “Het aanbod is, hoewel het wat verschraald is, nog steeds behoorlijk goed met trekkers als HEMA, Primark en Zara. Daarnaast is de marketing altijd vrij goed geweest. En blijkbaar waren de alternatieven nog niet geweldig.” Maar dat kan zomaar veranderen, realiseert hij zich. “Als de binnenstad helemaal klaar is, of Alexandrium maakt een volgende stap, beslist die consument op termijn misschien wél om het Zuidplein niet meer te bezoeken.” Met de upgrading wil hij dat voor zijn. Sterker, Affourtit rekent op een ‘forse toename’ van het aantal bezoekers, zonder dat hij een precieze verwachting wil uitspreken. “Maar dan heb je het niet over een paar procent.”

Binnenstad
Vooral de binnenstad lijkt een geduchte concurrent. De ondernemers daar willen jaarlijks ruim een miljoen euro investeren om ‘de meest vernieuwende binnenstad van de Benelux’ te worden. Dat hoeft volgens Affourtit niet te botsen met het Zuidplein. “Een sterke binnenstad met daarnaast een groot stadsdeelcentrum, moet gezien het aantal inwoners in de directe omgeving en de regio gewoon kunnen. Alleen de grotere wijkcentra en de kleinere binnensteden in de omgeving zullen het in dit geweld heel moeilijk krijgen. Daar gaat de pijn zitten.” En dat had voor het Zuidplein net zo goed gegolden als niet de keuze voor een upgrading was gemaakt, benadrukt hij nog maar eens. “Daarom zijn veel eigenaren nu toch bereid daarin te investeren.”

Parallel aan de upgrade van het winkelcentrum, loopt het project Hart van Zuid, een herontwikkeling van de directe omgeving op initiatief van de gemeente en bouwbedrijven Ballast Nedam en Heijmans. Onderdeel daarvan is dat het Zuidplein er vijfduizend vierkante meter bij krijgt, een uitbreiding die losstaat van de twintig miljoen aan vernieuwingen die de eigenaren zelf doorvoeren. Die uitbreiding betekent in ieder geval dat er een grote supermarkt van twee- tot drieduizend vierkante meter bij komt, in aanvulling op de al aanwezige Albert Heijn en Dirk. Het is volgens Affourtit waarschijnlijk dat dat geen reguliere supermarkt zal zijn, al is hij niet te verleiden tot het noemen van specifieke kandidaten, zoals Jumbo Foodmarkt. “Maar er is natuurlijk maar een beperkt aantal foodformules die zo’n omvang aankunnen.” 

De nieuwe supermarkt moet in het nieuwe gedeelte samen met nieuwe non-foodretailers zorgen voor ‘verbijzondering’ van het winkelcentrum, legt Affourtit uit. Maar een nieuwe ‘supertrekker’ die het gat van V&D kan opvullen, ligt daarbij niet voor de hand. “Verschillende namen doen de ronde, maar niet van het type Hudson’s Bay. Gezien de discussie over warenhuizen in Nederland op dit moment, lijkt mij dat niet de meest logische versterking.” 

Gevraagd naar waar een modern winkelcentrum aan moet voldoen, noemt Affourtit twee belangrijke begrippen: marktgebied en omvang. “De afgelopen twintig jaar hebben we iets te optimistisch op heel veel plekken nieuwe centra gerealiseerd, die achteraf onvoldoende hun functie konden waarmaken”, verduidelijkt hij. “Daarin zie je specifiek dat stadsdeelcentra met veel van hetzelfde in de problemen komen, over het algemeen doordat het marktgebied te beperkt is waardoor ze sterk afhankelijk zijn van toevloeiing.” En die toevloeiing is er steeds minder naarmate grote binnensteden hun functie langzamerhand zijn gaan waarmaken, analyseert hij. “Daarmee zijn binnensteden een reëel, zelfs veel attractiever alternatief geworden dan de rechttoe rechtaan stadsdeelcentra.”

Een voordeel voor het Zuidplein, is dat het lokale verzorgingsgebied uit tweehonderdduizend mensen bestaat. Daarmee compenseert het centrum het feit dat de regiofunctie iets is teruggelopen. “De combinatie van grotere winkels die een trekkende werking hebben en nicheshops met echt ondernemerschap is heel belangrijk. Alleen dan komt de huidige dynamiek van het winkelen echt tot zijn recht en maak je echt het verschil ten opzichte van het online winkelen. De consument die een dagje uit wil is best bereid wat verder te rijden, maar daar moeten ze wel iets voor terugkrijgen.” Ze moeten het gevoel hebben dat ze naar iets bijzonders toe gaan, legt hij uit. “In het verleden bestond het misverstand dat in gebieden waar het inkomensgemiddelde laag is, je daar dan ook dienovereenkomstige winkelcentra moet hebben”, verwijst hij naar wijken als Rotterdam-Zuid. “Dat is een verkeerde inschatting. Iedereen vindt het leuk om naar iets moois toe te gaan.”