Een winkelcentrum met bijna alleen maar winkels? Dat kan niet meer, is de stellige overtuiging van topman Matthijs Storm van vastgoedfonds Wereldhave. Een kwart van de winkelruimte moet weg. Van winkelcentra naar servicecentra. "We hebben simpelweg te veel retailmeters."

Storm trad augustus vorig jaar aan. Hij nam de tijd om met een nieuwe strategie te komen voor het fonds dat vorig jaar een verlies leed van bijna 319 miljoen euro. Maar dan ligt er ook wat, vindt Storm. "In de vastgoedwereld wordt met name naar volgend jaar gekeken. Dat is het dan wel zo'n beetje. Wij hebben vijf jaar vooruitgekeken."

En wat ziet Storm dan? Dat de markt verslechtert en dat de omzetten in retail teruglopen. Hij laat in het kantoor van Wereldhave in het WTC Schiphol Airport een staatje zien: fashion -1 procent. Oftewel: "De afgelopen acht jaar is het aantal vierkante meters mode nauwelijks afgenomen." Dat terwijl diverse ketens verdwenen, zoals Coolcat, Steps, Didi, Promiss en Witteveen Mode.

"Maar blijkbaar komen er ook allerlei nieuwe winkels weer bij. Tegelijkertijd zie je de afgelopen acht jaar, met een stukje voorspelling erbij tot 2025, een afname van zeventien procent van wat er in een winkel wordt uitgegeven aan mode. Dan heb je zestien procent minder winkels nodig." Bij elektronica is dat zelfs 22 procent. Werk aan de winkel dus.

Leegstand is besmettelijk
Leegstand moet in elk geval worden voorkomen, zegt Storm. "Leegstand in retail is besmettelijk." Als het eenmaal de verkeerde kant op gaat, wordt het heel snel een neerwaartse spiraal. "Bestaande huurders willen een lagere huur, want ze hebben minder mensen. Een nieuwe huurder komt niet meer, want die denkt: er staat veel leeg. En dan wordt het slechter en slechter." Die zogenoemde polarisatie zal volgens Storm doorzetten. "We hebben simpelweg te veel retailmeters. We hebben in de toekomst minder meters nodig én er zijn al te veel meters."

En waardoor vervang je die dan? Door hoogwaardige horeca, entertainment, wellbeing, gezondheidszorg, gedeelde kantoorruimtes en woningen. Alleen zo trek je mensen in de toekomst naar een winkelcentrum, denkt Storm. Wereldhave wil daar de komende jaren tussen de 300 en 350 euro voor uittrekken. Dat geld moet onder meer komen uit de verkoop van de zes winkelcentra in Frankrijk. Wereldhave wil zich helemaal op Nederland en België richten. In België blijven de vijf huidige centra bestaan, in Nederland worden vijf van de zestien verkocht.

Een van de vijf is WoensXL in Eindhoven, dat eerder deze maand van de hand werd gedaan. De andere namen wil Storm niet noemen. "Van twee ervan zullen mensen misschien denken 'goh, interessant, ik dacht dat ze het goed deden'. Dat doen ze volgens Storm ook wel, maar ze zijn in zijn ogen niet geschikt om een full service center te worden. Ze zijn bijvoorbeeld te groot of de gemeente wil niet meewerken.

Storm wil wel enkele centra noemen die Wereldhave wil behouden: Winkelhof in Leiderdorp (met de juiste grootte, en al aardig op weg naar een servicecentrum), het compleet verbouwde Presikhaaf in Arnhem, het succesvolle, grote winkelcentrum Kronenburg (ook in Arnhem) en de Vier Meren in Hoofddorp. Met het laatste winkelcentrum, met leegstand en vrij veel fashion, is al een begin gemaakt met de transformatie. Er is van enkele huurders afscheid genomen, anderen hebben een ander plekje in het winkelcentrum gekregen. "De traditionele retail wil je in het hart, de nieuwe users eromheen – daar waar de huren wat lager zijn." Elk jaar wil Wereldhave drie of vier nieuwe projecten opstarten.

Ook met In de Bogaard in Rijswijk wil Storm door. Dat klinkt misschien verrassend, want dat centrum kampt met heel veel leegstand en kent maar liefst vijftien verschillende huurders. Wereldhave heeft in het verleden heel vaak geprobeerd zijn deel te verkopen. Maar juist omdat daar al is gekozen voor het schrappen van veel retail en voor het toevoegen van woningen, heeft Storm er nu veel vertrouwen in. Hij toont een grafiekje waaruit blijkt dat In de Bogaard heel goed scoort als het zich richt op het primaire verzorgingsgebied. Dus niet op Den Haag en niet de strijd aangaan met The Mall of The Netherlands. Je gaat er geen dagje winkelen, maar je blijft er een uur of een paar uur. "Soms is iets te groot, maak het dan gewoon kleiner. Die keuze moet je durven maken."

Verkoop essentieel
Al met al valt of staat het plan met de verkoop van winkelcentra in Frankrijk en Nederland. In Nederland zal dat volgens Storm waarschijnlijk het makkelijkst gaan, maar ook over Frankrijk is hij positief. "Het zijn ook weer geen megagrote centra. Er zijn zeker partijen die dat willen en kunnen kopen. We zijn ook al in gesprek met potentiële kopers."

Foto boven: Vier Meren Hoofddorp/Wereldhave