Het in 1963 geopende In de Bogaard in Rijswijk was een van de eerste overdekte winkelcentra van Nederland. Maar de laatste jaren kampt het met structurele leegstand van ruim dertig procent en het is volgens de gemeente niet meer aantrekkelijk als regionaal winkelcentrum. En dan opent volgend jaar ook nog eens Westfield Mall of the Netherlands in Leidschendam, nauwelijks tien kilometer verderop. Komt het nog goed in Rijswijk? Een reportage.

"Nee, natuurlijk word ik hier niet heel blij van", zegt centrummanager Merlijn van der Laak als ze De Terp binnenloopt. Op kledingwinkel New Yorker na staat de winkelpassage – met fraaie bakstenen gevels, twaalf meter hoog en een binnenplein van 42 bij 32 meter – helemaal leeg. Zoals het enorme pand van V&D, dat eind 2015 failliet ging en waar sindsdien geen opvolger voor kon worden gevonden. Later vertrokken ook onder meer T-Mobile en chocoladewinkel Leonidas en, in april dit jaar, H&M.

De roltrappen doen het niet meer. Voor de zekerheid hangen er zowel boven als onder plakkaten op de afzetting: 'Verboden toegang!!' en 'Roltrappen afgesloten!!'

"En New Yorker zal uiteindelijk ook wel vertrekken", denkt Van der Laak. Maar de zaak heeft meer dan duizend vierkante meter nodig en hoewel In de Bogaard ook elders met wat leegstand kampt, staat zo'n pand nou net niet leeg. Maar vroeg of laat zou de modewinkel een plekje moeten kunnen vinden in het winkelcentrum, verwacht ze. En ze hoopt het ook, zodat De Terp kan worden afgesloten. Al zitten daar allerlei haken en ogen aan. De Terp dient ook als vluchtroute, er is een verbinding met de naastgelegen supermarkt Hoogvliet en er zit een parkeergarage van Q-Park onder.

In de Sterpassage is het niet veel beter. Bij binnenkomst stuit je zowel rechts als links op lege panden. De eerste verdieping staat leeg, alleen Het Lichtparadijs heeft de lampen nog niet uitgedaan. Achterin op de begane grond zitten wel winkels, zoals Blokker en Xenos.

Rigoureuze keuzes
Het is iedereen - gemeente, ondernemers en eigenaren - duidelijk: met De Terp en de Sterpassage kan het zo niet verder. In het zogenoemde masterplan dat voor In de Bogaard is ontwikkeld, worden rigoureuze keuzes gemaakt. De Terp moet worden afgebroken en plaatsmaken voor een compacte woonbuurt, met onder meer hoogbouw, twee pleinen, kleinschalige horeca en enkele winkels of voorzieningen - zoals een bakker en een kapper. Op de plek van de Sterpassage komt een kleiner bouwblok terug. Op de begane grond blijft ruimte voor winkels, maar erboven komen woningen. Dit deel moet als hart van het nieuwe In de Bogaard een aantrekkelijke verblijfs- en recreatie-omgeving worden. Alles bij elkaar verdwijnt zo’n twintigduizend vierkante meter winkelruimte.

Het voorste gedeelte blijft winkelgebied. Een mix van landelijke ketens en lokale retailers, aangevuld met horeca. Met dit deel gaat het nu ook goed, ziet Van der Laak. Er staan wel enkele panden leeg, maar dat komt vooral door landelijke formules die failliet zijn gegaan, zoals CoolCat en Op=Op Voordeelshop. "Ik verwacht dat het redelijk snel weer is ingevuld.” Volgens de centrummanager zijn er weinig winkeliers vertrokken omdat ze geen heil meer in het winkelcentrum zien. Wel zijn er veel verhuisbewegingen: winkeliers die binnen het centrum een ander plekje verkiezen. “En dat is alleen maar goed."

Van der Laak vindt het ook een goed teken dat diverse winkeliers hun panden onlangs flink hebben verbouwd, zoals Albert Heijn XL en McDonald’s. Wat volgend jaar al gaat gebeuren: de entree van het winkelcentrum, het Bogaardplein, wordt een stuk groener. Nu ligt er alleen maar asfalt; dat wordt een park.

Vijftien verschillende eigenaren
De echt grote wijzigingen laten nog wel even op zich wachten. Het masterplan ligt nog tot medio oktober ter inzage en moet daarna door de gemeenteraad worden goedgekeurd. Als dat bijvoorbeeld eind dit jaar is gebeurd, moeten eigenaren hun transformatieplannen concreter uitwerken en planologische procedures doorlopen. Het in samenhang herontwikkelen van het gebied is geen gemakkelijke opgave: het winkelcentrum kent maar liefst vijftien verschillende eigenaren en zie die allemaal maar eens op één lijn te krijgen. Het masterplan lijkt vrij gedetailleerd, maar het geeft feitelijk vooral de kaders aan waarbinnen initiatieven kunnen worden ontwikkeld. Als alles meezit, zou volgens Van der Laak over vijf jaar veel verbeterd moeten zijn.

Dat verwacht voorzitter Eline Koekenberg van de winkeliersvereniging ook. Volgens haar is iedereen ervan doordrongen dat er iets moet gebeuren. "De gemeente ziet de noodzaak en wil daar naar handelen. En de eigenaren hebben hun plannen al voor een groot deel rond. Alle stakeholders zijn enthousiast en willen zo snel mogelijk beginnen. Dat versnelt wel het proces."

'Niet elke week naar Mall of the Netherlands'
Maar duurt het ondanks het enthousiasme bij alle partijen toch niet te lang? Op nauwelijks tien kilometer afstand verrijst Mall of the Netherlands, het huidige Leidsenhage. Het wordt het grootste winkelcentrum van het land, met 280 winkels, tientallen eetgelegenheden en een bioscoop met tien zalen. En in tegenstelling tot In de Bogaard kun je er gratis parkeren. Vastgoedbedrijf Unibail-Rodamco-Westfield steekt 570 miljoen euro in het winkelcentrum, dat in de tweede helft van volgend jaar opengaat.

Ondernemer Roland Kahn (ceo van Coolinvestments) is ervan overtuigd dat Mall of the Netherlands een groot succes zal worden. "Maar alles eromheen, steden als Rijswijk en Zoetermeer, zal afsterven. Die kun je straks weggooien." Van der Laak is daar niet bang voor. "Je gaat niet naar Mall of the Netherlands voor je dagelijkse boodschappen of om een cadeautje te halen. Ik plaats het in het rijtje Duinrell en Madurodam."

Koekenberg, behalve voorzitter van de winkeliersvereniging ook bedrijfsleider bij Albert Heijn XL, kijkt er ook zo tegenaan. "Het is echt een heel andere klant. Wij focussen ons op boodschappen-plus. Als je nu gaat funshoppen in Den Haag, dan ga je dan eens een dagje naar Mall of the Netherlands. Ik denk niet dat mensen daar wekelijks gaan komen. Ik denk dat Mall of the Netherlands en In de Bogaard heel goed naast elkaar kunnen bestaan."

Foto's: RetailTrends