Winkelcentrum The Wall is voor het eerst in zijn 15-jarig bestaan vrijwel volledig bezet. Na een moeizame start lijkt het rode gebouw langs de A2 te floreren. RetailTrends onderzocht: hoe is het om hier te retailen?

Vrijdagmiddag. Auto’s rijden in en uit de parkeergarage van The Wall, waar zich eveneens een McDrive bevindt. Over de volle 800 meter die het winkelcentrum lang is, staan fietsen geparkeerd. Toch is er op het oog van drukte geen sprake.

The Wall bestaat 15 jaar. Dat zijn geen gemakkelijke jaren geweest. Het rode gebouw kampt lange tijd met een negatief imago door de vele eigenaarswisselingen en hoge leegstand. Al vanaf het begin krijgt initiatiefnemer Roger Lips (zie kader) de ruimtes maar niet verhuurd. In 2012 betaalt SNS Property Finance 90 miljoen euro voor het gebouw.

Nadat de bank wordt genationaliseerd, heeft de Nederlandse Staat het vastgoedproject 4 jaar lang onder zijn hoede. Retailers, zoals Karwei, vertrekken, de bezoekersaantallen zijn niet goed en vrijwel geen grote retailers zien brood in de locatie langs de A2.

Eigenaren

Roger Lips (2009-2012)
SNS Bank / SNS Property Finance (2012)
De Nederlande Staat (2012 – 2016)
Lone Star (2016 – 2018)
Built to Build, Urban Estate (2018 - heden)

Meer horeca

De gemeente Utrecht wijzigt in 2017 het bestemmingsplan waardoor er meer horeca mogelijk is en nieuwe huurders belangstelling krijgen.

Het jaar erop komt The Wall voor 49 miljoen euro in wéér andere handen. De nieuwe eigenaren zijn 2 private beleggers: Urban Interest en Built to Build. Deze partijen geloven in een aantrekkelijke plek waar retail en leisure naast elkaar bestaan. 

De retailers Decathlon en Amac en leisure-partijen Play-in en Rocking Rollerz kondigen hun komst aan. De basis voor het huidige centrum is gelegd. 18.000 vierkante meter is op dat moment verhuurd. Nog 44.000 vierkante meter te gaan. 

Vooral na de coronacrisis bloeit The Wall op. Retailers als Mantel en Daka zijn er dan net gevestigd. De wijk rondom het winkelcentrum – Leidsche Rijn – wordt een groeikern en telt inmiddels 50.000 inwoners. In 2024 is het multifunctionele gebouw voor het eerst in zijn historie dan ook vrijwel volledig bezet.

Rondje retail

Facts & Figures The Wall

Bezoekers 2024: Meer dan 3 miljoen
Oppervlakte: 62.000 vierkante meter
Onverhuurd: 2.500 vierkante meter (1 unit)
Lengte: 800 meter
Ledscherm: 650 meter

The Wall is een atypisch winkelcentrum. Retailers zitten verspreid door het hele gebouw en niet per se bij elkaar in de buurt. De andere ruimten worden ingevuld door horeca, maar ook door leisure. Waar de meeste winkelcentra in Nederland een soort overdekte winkelstraat zijn, met aan 2 kanten winkels en een dak erboven, hebben hier alle winkels een uitgang naar de buitenlucht. 

Wie The Wall bezoekt, komt eerst een McDonald's, een ingang naar de parkeerplaatsen en het parkeerdek tegen. De achterkant van het winkelcentrum, inclusief het dak, is een volledig parkeerdek. Naast de Amerikaanse burgerketen bevindt zich een speelhal, Racesquare en de eerste retailer vanaf deze kant: fietsenwinkel Mantel. 

Tekst loopt door onder het beeld.

Ruim 200 meter verderop bevindt zich een nieuwe ingang. Maxaro, een verkoper van badkamers en tegels, zit op de begane grond. Daarnaast: Pets Place, ToyChamp en MediaMarkt. Op de eerste verdieping, via een buitenroltrap te bereiken, bevinden zich Table du Sud en Daka. Aan de andere kant bij de roltrap bevindt zich Decathlon.

Als we nog een roltrap omhoog nemen, vanaf Decathlon, komen we op een parkeerdek met aan het einde van de parkeerplaatsen Amac en Liemès, dat fungeert als het foodcourt van The Wall. 

Tekst loopt door onder het beeld.

Zichtlocatie

Dat de winkels allemaal naar dezelfde kant gericht zijn, komt doordat de A2 aan de andere kant zit. Daarmee is het gebouw een geluidswal, winkelcentrum en, voor de retailers niet geheel onbelangrijk, een uithangbord ineen. 

“Al die mensen op de snelweg zien ons logo”, vertelt ceo Ed Bindels van Amac en restaurant Liemès. “De makelaar was sceptisch over de plek, maar wij waren op zoek naar een locatie voor een destinationstore en ons hoofdkantoor. Hiervoor was The Wall perfect. Later bleek de locatie ook goed te zijn voor onze naamsbekendheid. Als je aan komt vanuit Amsterdam prijkt ons logo voorop.”

Tekst loopt door onder het beeld.

Bart Scheffer, operationeel directeur van Pets Place, beaamt dit. “The Wall is een zichtlocatie. Iedere automobilist die langsrijdt heeft de mogelijkheid om onderweg bij Pets Place te stoppen voor een hondenspeeltje, kattenbakgrind of vogelvoer.”

Diederik Heinink, woordvoerder van MediaMarkt Benelux, noemt The Wall “met 2 'high impact'-schermen van 107 vierkante meter (650 meter lang) gecombineerd met 2.187 vierkante aan LED-strips langs de A2 bij Utrecht, echt een eyecatcher.”

Retailers zijn blij met de exposure van hun winkels. Uit data van Rijkswaterstaat blijkt dat er ruim 91.000 voertuigen per dag langs komen. Dat betreft enkel de voertuigen op de rijbanen aan de kant van het winkelcentrum zelf. Over de andere kant zijn geen data beschikbaar. Hoewel het bij lange na niet het drukste stukje snelweg van Nederland is, passeren er dus wel veel potentiële klanten.

Tekst loopt door onder het beeld.

Hoe trek je klanten?

Goed, exposure genoeg. Maar hoe krijg je die exposure omgezet in daadwerkelijke klanten? Ook daar hebben de retailers in het centrum goed over nagedacht. Hoewel The Wall zeker geen hightraffic locatie is, is dat volgens de huurders ook niet per se nodig. In The Wall bevinden zich voornamelijk retailers in verschillende branches. Amac en MediaMarkt liggen wat betreft elektronica nog het dichtst bij elkaar.

Het grote voordeel lijkt dat er geen concurrentie in de buurt zit. Dat is ook gelijk een nadeel, want klanten lopen niet zomaar van de ene naar de andere winkel. De winkels in The Wall zijn dan ook stuk voor stuk destinationstores.

Centrum van Nederland

Thijs Jacobs, storeleader van Decathlon, ziet de locatie ook als de reden om er te settelen: “Voor ons is de locatie en het grote winkeloppervlak een mooie combinatie die je in Utrecht niet snel ergens anders ziet.” 

Scheffer spreekt zelfs van een toplocatie. “We hebben niet zomaar juist op deze locatie 1 van de flagshipstores van Pets Place gevestigd. The Wall biedt in het midden van Nederland volop ruimte, parkeergelegenheid en het publiek voor onze winkel.”

Bindels bevestigt de aantrekkelijkheid van de locatie. “Vanaf Amsterdam-Zuid ben je sneller bij The Wall dan in de Apple Store op het Leidseplein. Maar de plek werkt ook voor mensen rondom Utrecht. Vanuit Houten en Nieuwegein ben je hier sneller dan bij de winkel in hartje Utrecht. De bereikbaarheid is goed. Combineer dat met de parkeergelegenheid en je hebt een prachtige locatie.”

Amac besloot er daarom niet alleen een winkel te vestigen, maar ook een reparatiecentrum, kantoren en een groot magazijn. “Alles kan bij elkaar in The Wall. In het voorjaar van 2025 openen we ook een Apple Museum van 2.000 vierkante meter.”

Tekst loopt door onder beeld.

Dat museum past in de mix van de Amac-winkel en Liemès, dat eveneens door Bindels wordt gerund. “Het past goed bij elkaar. In de winkel is de conversie heel hoog, omdat mensen er met een doel naartoe gaan. De vestiging in The Wall is qua omzet onze beste winkel. En tijdens een reparatie zoeken mensen activiteiten om de tijd te verdrijven. Die vind je genoeg in The Wall en wij bieden die met een foodcourt en binnenkort een museum ook aan.”

Liemès kan volgens hem mede door alle destinationstores uitgroeien tot een grotere plek om te eten. “We moeten nog wat aan de naamsbekendheid doen, maar Liemès heeft de potentie om een groot wegrestaurant te worden, zoals bijvoorbeeld nu een Van der Valk dat ook is. Liemès wordt daarnaast uitgebreid met een eventruimte van 1.000 vierkante meter, waarmee we ook de zakelijke markt aanspreken. Horeca-events-hoofdkantoor-retail-museum: een mooie combinatie die niet zomaar ergens anders kan.”

Toekomst

Dat The Wall inmiddels is uitgegroeid tot gewilde locatie voor destinationstores, blijkt wel uit de recent geopende Pets Place. De dierenwinkelketen trok kort na het vertrek van het failliete BCC in de winkelruimte. De 2.100 vierkante meter grote flagshipstore heeft ruim 20.000 producten, een gezondheidspunt en een dogwash. Scheffer: “De bijzondere inrichting van The Wall maakt dat er voor het winkelende publiek iets te ontdekken valt.”

Tekst loopt door onder het beeld.

15 jaar geleden gebouwd als uniek project, een tijd lang een zorgenkindje, maar inmiddels tot bloei gekomen. Het is een korte samenvatting van de geschiedenis van The Wall. 

De combinatie van retail en leisure past bij de huidige manier van shoppen. Inmiddels komt in veel grote winkelcentra, zoals Mall of the Netherlands, ruimte voor andere activiteiten dan enkel shoppen. In Hoog Catharijne moet een enorme gamehall komen. Misschien was The Wall zijn tijd wel gewoon ver vooruit.