Door Hans van Tellingen*
Directeur/eigenaar Strabo en co-auteur Waarom Stenen Winkels Winnen

De winkelleegstand neemt weer toe. Zo lijkt het althans. Grote paniek. Media schrijven er graag over. Want als er dramatisch nieuws gemeld kan worden, dan gebeurt dat ook. Terwijl de afgelopen vijf jaar de winkelleegstand juist significant was gedaald tot een niet zorgwekkend niveau. Maar neemt de leegstand eigenlijk wel echt toe? En is de leegstand dan nu opeens weer dramatisch hoog? Moeten complete binnensteden op de schop? En dienen sommige winkelcentra maar helemaal te sluiten? Gaan we inderdaad twintig tot dertig procent van de winkelmeters weghalen? En ‘klinisch uitgedrukt: gaan we een kwart van de winkelruimte ‘saneren’?

Dat is maar de vraag. Sommigen overdrijven namelijk. Of beroepen zich op aantoonbaar valse informatie. In dit artikel daarom de feiten. De allernieuwste feiten. De nuchtere feiten, bijgewerkt tot en met augustus 2019. Feiten zijn weerbarstiger dan onheilsvoorspellingen.

In het recente verleden hebben retailpublicisten en onderzoeksinstituten veel onjuiste informatie over winkelleegstand naar buiten gebracht:

• In 2011/2012 voorspelde Cor Molenaar dat 33 procent van de winkelruimte zou zijn verdwenen in 2015. En dat in 2015 meer dan 25 procent van de winkels leeg zou staan. 
• Frank Quix beweerde in 2014 dat er in de periode 2008-2014 22 duizend winkels verdwenen zouden zijn. 
• En het CBS en PBL becijferden dat de leegstand tien tot elf procent zou zijn. Met in hun kielzog het initiatief ‘Retailagenda’ dat beweert dat de leegstand elf procent is en er daarom twintig procent (?!) uit de markt genomen moet worden.

Terwijl dit de feiten zijn:

• Qua metrage is er 2,3 miljoen vierkante meter aan winkelruimte bijgekomen in crisistijd.
• Het aantal winkels is wel afgenomen, maar dan slechts met duizend à vijftienhonderd per jaar. 
• De leegstand bedraagt ongeveer zeven procent. En geen -meer dan- tien. CBS en PBL tasten echt mis. 

Winkelleegstand leeft dus onder de mensen. Onder de deskundigen. Maar ook onder de consumenten. Die door al die ramspoedverhalen gaan geloven dat Armageddon echt nabij is. Des te meer reden om de feiten boven tafel te krijgen. Feiten die er al lang zijn. Maar die niet door iedereen als zodanig worden gebruikt. En waardoor er verkeerde besluiten genomen worden. 

In november 2017 schreven onderzoeksdirecteur Gertjan Slob van Locatus (dat sinds jaar en dag winkelvoorraad- en winkelleegstandgegevens in kaart brengt) en ondergetekende dit artikel. Later is dit hoofdstuk 7 van ‘Waarom Stenen Winkels Winnen’ geworden. Op 22 augustus 2019 hebben wij dit artikel volledig geüpdatet. Dit betreft de volledige onderbouwing van het artikel dat u nu aan het lezen bent. 

Frictieleegstand
Winkelleegstand kun je het beste vergelijken met de werkloosheid. Als deze te hoog is - boven de vier à vijf procent - heb je een probleem. Maar als deze te laag is - minder dan vier à vijf procent - heb je ook een probleem. En kunnen sommige retailers niet goed gehuisvest worden. Dan is er dus een tekort aan winkelruimte. 

Feit is dat de landelijke, gemiddelde leegstand vóór de crisis van 2008-2014 zich inderdaad begaf op dat frictiepercentage van maximaal vijf procent. Met een hogere leegstand op de B- en C-locaties -de aanloopstraten-  en in de ‘provincie’. En een lagere leegstand op de beste winkelplekken. 

De huidige leegstand is zeven procent, niet veel boven de frictieleegstand
Op 1 augustus 2019 zijn er - bijna - 220 duizend retailpanden in Nederland. Ruim vijftienduizend staan er leeg. Er zijn 91.500 ‘gevulde’ winkelpanden en een kleine 113 duizend gevulde overige panden (horeca, diensten). Het aantal winkelverkooppunten neemt gestaag af. Van 107 duizend in 2004, naar 95 duizend in 2017 en 91.500 in augustus 2019. Het aantal panden in de horeca en leisure neemt echter toe, waardoor de totale voorraad aan panden in de retail nagenoeg gelijk is gebleven. Daarbij worden winkels steeds groter, dus het aantal vierkante meters aan winkels is de laatste jaren juist sterk toegenomen.

De gemiddelde landelijke leegstand is na het uitbreken de crisis van 2008 echter wel behoorlijk gestegen. Grofweg van 4,5 procent naar 7,5 procent -verkooppunten/VKP, oftewel het aantal winkels - of acht procent - metrage/WVO, WinkelVloerOppervlakte - in 2015. Dat zijn inderdaad percentages die twee à drie procent boven het gezonde frictiepercentage uitkomen. Dat houdt overigens nog steeds in dat op goede plekken er nog steeds een tekort aan winkelruimte was (leegstand onder de vier procent, soms zelfs vrijwel niet existent). En dat je op de minder goede plekken inderdaad een sanering van winkelruimte had kunnen overwegen. Dus daar waar de leegstand de tien à vijftien procent oversteeg.

De leegstand daalt sinds 2015

De leegstand is echter sinds 2015 ook weer gestaag aan het dalen. Naar 6,7 procent (verkooppunten) en 6,8 procent (metrage) in januari 2019. Zie ook grafiek 1. 

Om dan sinds kort toch weer te stijgen?
In augustus 2019 is de leegstand echter weer licht gestegen naar zeven procent (verkooppunten) en 7,1 procent (metrage). Logisch dat dit groot nieuws is. En de percentages kloppen ook. Maar zomaar deze kale percentages de wereld inzenden en dan concluderen dat Armageddon weer nabij is, is te kort door de bocht. 

Want hoe zit het dan wel?
Kijken wij naar de ontwikkeling van het aantal winkelmeters - dus de totale winkelvoorraad in vierkante meters -, dan zien we dat dit aantal nog tot en met 2015 toenam. Om vervolgens licht te dalen. Die daling lijkt overigens gestopt in augustus 2019, de voorraad neemt zelfs weer licht toe. Hoe het ook zij, deze winkelmetragevoorraad blijft de laatste jaren hangen op (iets meer dan) 31 miljoen vierkante meter. Om in augustus 2019 weer door te stijgen naar 31,1 miljoen. 

Splitsen we dit uit naar gevulde en leegstaande meters, dan zien we dat de totale winkelvoorraad in Nederland is toegenomen met ongeveer 2,3 miljoen vierkante meter. Op dit moment zijn er ruim een miljoen meer gevulde winkelmeters dan dat er op 1 januari 2008 waren. De leegstand is in dezelfde periode echter ook toegenomen en er staat nu ook een miljoen vierkante meter meer leeg dan in 2008. 

Was de winkelvloeroppervlakte echter niet toegenomen tijdens de crisis, dan zou de landelijke leegstand dus theoretisch gezien onder de ‘0’ uitkomen (gerekend vanaf 2008) of op vier procent vanaf 2011 (een gezond frictieleegstandspercentage). 

Horeca ter vervanging van winkel?
Eerder is al geconstateerd dat het aantal winkels in Nederland aan het dalen is (al geldt dat niet voor het metrage winkels). Daar staat echter tegenover dat het horeca-aanbod en de dienstverlening in aantal panden stijgt. De verblijfsfunctie van een winkelgebied wordt dus steeds belangrijker. Wel is het zo dat de groei aan horecapanden de laatste tijd lijkt te stagneren.

Gecorrigeerd voor de voorraad neemt de leegstand niet echt toe 
Met een aanhoudend economisch herstel was het te verwachten dat de daling van de winkelleegstand nog wel even door zou zetten. Eind 2018/begin 2019 bedroeg deze - als eerder gemeld - 6,7 procent in verkooppunten en 6,8 in metrage. Maar in 2019 is er toch een lichte kentering gekomen. En is de leegstand met 0,3 procent toegenomen in augustus 2019 naar zeven (verkooppunten) en 7,1 procent (metrage). Echter, de voorraad is ook weer met (ruim) 0,3 procent toegenomen. Hiervoor gecorrigeerd is er dus geen sprake van een echte toename van de winkelleegstand naar vierkante meters. Wél is er sprake van een netto toename van leegstand van verkoopunits. Ook omdat de ombouw naar horeca en diensten en niet retailfuncties enigszins stokt.  

Verder blijft in een aantal ‘kleinere middelgrote steden’ de leegstand nog steeds relatief hoog. Daar waar de leegstand in het stadscentrum heel hoog is (in steden als Schiedam, Almelo, Geleen en meer kleinere middelgrote steden) en het ernaar uit ziet dat een gedeelte hiervan structureel van aard is, is het wenselijk dat er gesaneerd gaat worden. Daar staat echter tegenover dat er in veel grote steden, sprake is van een ongezond lage leegstand. Daar is ruimte voor het ontwikkelen van nieuwe meters. Anders is er geen sprake meer van een gezonde marktdynamiek.

Zelfs op de beste plekken, waar de huurprijs op dit moment ook niet stijgt, is ruimte voor nieuwe meters. Stagnerende of lagere huurprijzen leiden tot hogere opnamecijfers. Dat is nadelig voor sommige vastgoedbezitters - de panden gaan een lagere boekwaarde krijgen en dat komt ook ten laste van de winst - en verliesrekening-, maar voor de retail an sich zijn lagere huurprijzen een zegen. Daardoor kunnen succesvolle winkels zich vestigen, ook op de plekken die eerst te duur leken. 

Er zijn meer verhuurde winkelmeters dan ooit, paniek over winkelleegstand is onnodig
Feit is dat er op sommige plekken - Geleen met het Centrumplan, De Driehoek in Oldenzaal, Belcour in Zeist en er zijn nog veel meer voorbeelden - te veel winkelruimte is bijgebouwd in de jaren negentig en aan het begin van deze eeuw. Juist op de plekken waar de bevolking niet meer groeit. En verder vergrijst. Dít zijn de zogenaamde kleinere middelgrote steden, die ook vaak dichtbij een grotere stad liggen. Zoals Schiedam in de buurt van Rotterdam. Dát - te veel meters bijbouwen en de nabijheid van een veel grotere stad - zijn de échte redenen voor de leegstand op die plekken. 

Maar landelijk gezien zijn er nog nooit zoveel winkelmeters in gebruik als in augustus 2019. Of anders gezegd: bezet. Of: verhuurd. Of: gevuld. In totaal is er maar liefst 27,9 miljoen vierkante meter ‘gevuld’. En met een leegstand van zeven procent zit je maar een paar procent boven de frictieleegstand. Geen reden tot landelijke paniek dus. 

N.B.:
- In 2014 en in januari 2019 was het aantal gevulde meters nog een minieme fractie hoger dan in augustus 2019. Dat moet wel gemeld worden, al is een en ander niet significant te noemen. 

Toekomstvoorspelling leegstand en voorraad
De laatste jaren is het aantal winkelmeters in feite gestabiliseerd. Grappig is dat als de voorraad licht daalt, de leegstand ook licht daalt. En als de voorraad weer licht stijgt (zoals het afgelopen jaar weer) dat de leegstand weer iets toeneemt. De verwachting is dat de voorraad daarom ook in de toekomst ongeveer stabiel zal zijn. Of hooguit met een paar procent zal dalen. De lucht in de markt (landelijk gezien) is twee à drie procent (zeven procent ten opzichte van een ‘gezonde’ frictieleegstand van vier tot vijf procent). En is zeker geen twintig procent, zoals CBRE-rapporten en de Retailagenda lijken te suggereren. 

Op goede plekken is er al een tekort aan winkelruimte. Zoals in de grotere binnensteden. En in sterke regionale winkelgebieden. Zoals Stadshart Amstelveen -dat gewoon zou moeten uitbreiden, maar dat niet kan. Of Gelderlandplein Amsterdam. En daarbij is bijvoorbeeld het gemiddelde leegstandpercentage in de Wereldhave-centra - dat zijn er zeventien - ook lager dan drie procent. Natuurlijk zijn er ook zorgen, in kleinere middelgrote steden. In kleinere stadsdeelcentra. En in sommige wijk- en buurtcentra, waarbij sommige daarvan het juist heel goed doen. Maar al met al is de verwachting dat de leegstand weer terugkomt op het frictieniveau. Ook als er misschien – dat is nog lang niet zeker - weer een (kleine) recessie aankomt. En de voorraad met een paar procentjes zal dalen. Weten wij dat zeker? Nee, dat niet. Maar het lijkt die kant op te gaan. Winkelleegstand is in ieder geval geen nationaal probleem. Maar winkelleegstand is soms wel een lokaal probleem.

Conclusies en verdere toekomstbespiegelingen

Waarom is er zoveel paniek als het om winkelleegstand gaat? Bijvoorbeeld zich uitend in de Retailagenda? Natuurlijk zijn er aandachtspunten. Aandachtsregio’s. En aandachtssteden en- dorpen. Maar dat was altijd al zo. Door de crisis - in combinatie met demografische ontwikkelingen en te veel ontwikkelingen op plekken waar bevolking krimpt - is de leegstand tijdelijk opgelopen. Internet heeft hier maar een zeer beperkte invloed op gehad. Maar de leegstand neemt sinds 2015 af. En de recente kleine stijging in 2019 is - gecorrigeerd voor de lichte toename van de voorraad - eigenlijk geen netto stijging. Belangrijk is: stem het aanbod af op de vraag. Zo moeten er meer grote winkelunits komen op de goede plekken. Voor bijvoorbeeld buitenlandse retailers. Dat houdt dus in dat er sprake zal moeten zijn van samenvoeging van winkelunits. En van herverkaveling. 

Kleinere winkels voor zelfstandigen vind je nog steeds in de aanloopmilieus. In Amsterdam bijvoorbeeld in de Kinkerstraat en de Van Woustraat. In Rotterdam in de Witte de Withstraat en de Meent. En in Utrecht in de Voorstraat. Verder moet voldoende winkelruimte gecreëerd worden in de betere wijkwinkelcentra. Zodat meer en grotere supermarkten zich kunnen vestigen. Want fysieke supermarkten groeien als kool. 

En zo zijn we altijd bezig. Maar om nou te zeggen dat wij een landelijk probleem hebben? Nee. En om nou te zeggen dat de toekomst met name somber is? Nee. Er is meer sprake van een afstemmingsprobleem en een reguleringsprobleem dan van een leegstandsprobleem. Hef  bijvoorbeeld alle barrières op als het gaat om het verschil tussen horeca en winkels. Laten we nu eindelijk gaan kijken naar de kansen die er liggen. In plaats van de leegstandsproblematiek dood te analyseren.

*Dit artikel is tot stand gekomen met hulp van Gertjan Slob, directeur onderzoek bij Locatus.