Niet langer winkels bij elkaar vegen tot geforceerde centra, maar retailers ruimte bieden door bestemmingen te verruimen. Zo ontstaan levendige plekken met sociale en economische waarde, vindt planoloog Martin van der Maas. Wordt de mainstreet straks mainstream?

“Winkelcentra, zoals we die doorgaans zien in ons land, zijn een overblijfsel van het functiescheiding-denken. Vooral in de jaren zestig en zeventig kreeg de Nederlandse retail specifieke plekken toebedeeld waar geen andere functies mochten bestaan. En vice versa. Inmiddels zijn we geleidelijk tot inkeer gekomen. Het scheiden van functies levert namelijk instabiele wijken op. Het leidt tot evenwichtsproblemen als grote verkeerspieken en stille uren, en maakt de overige gebieden ronduit saai. De groeiende tendens van de afgelopen jaren is dan ook om naar mixed use-gebieden te zoeken: plekken waar verschillende functies samenkomen.

Naar 'de stad’
Wanneer we over de toekomst praten, komen woorden als ‘menging’ en ‘flexibiliteit’ veelvuldig langs. De nieuwe Omgevingswet, die in 2019 van kracht wordt, is daar een resultante van. Hieruit blijkt duidelijk dat gebieden niet per se bebouwd hoeven worden met winkels alleen, maar aangevuld kunnen worden met andere functies, zoals fitnesscentra, cafés en culturele gelegenheden. Het schetst een beeld van stedelijke brandpunten waar mensen samenkomen voor uiteenlopende activiteiten. Boodschappen doen, medebewoners tegenkomen, een kind naar de crèche brengen. Het zijn vooral praktische handelingen, maar ook dát is overkoepelend beleving. En bovendien waardevoller dan op zondag beleving inplannen en naar ‘de stad’ gaan.

Helaas wordt hier nog lang niet altijd op voorgesorteerd in de praktijk. De recent uitgebrachte detailhandelsnota voor Arnhem is bijvoorbeeld een veel geziene reflex. Het aantal fysieke winkels loopt terug, voornamelijk door groeiende online concurrentie. Dus moeten winkelgebieden verkleinen en wordt de winkelbestemming van aanloopstraten geschrapt. En ook dat is een scheidingsreflex: winkelbestemmingen bij elkaar vegen, zodat er geen gaten ontstaan. Terwijl juist het tegenovergestelde van deze centrumgedachte is aan te raden. Om het aantal winkels te verminderen, rek je de bestemming op en vult de leegte zich op met andere initiatieven. Dat geeft eveneens winkeliers de ruimte om hun eigen plek te zoeken. Daarom moet je als gemeente afstand houden en er geen distributie-planologisch onderzoek op loslaten. Ondernemers kunnen dat prima zelf uitzoeken. Het zou een gemeente niet moeten uitmaken of er ergens in ‘een plint’ een bakker of een zorgcentrum zit.

Het huidige concentratiebeleid hindert de organische ontwikkeling die stedelijke gebieden nodig hebben. Onnodig bovendien, aangezien retail (maar ook vele andere functies) als autonome ontwikkeling concentrerend is. Met andere woorden: winkels zoeken elkaar toch wel op. Als ook andere functies zich daar bij kunnen voegen, kunnen ondernemers gebruikmaken van elkaars aantrekkingskracht. Ze zijn allemaal op zoek naar traffic. Winkels richten zich alleen nog te veel op pure retailtraffic. Het is beter om dit breder te bekijken: als mensen ‘s avonds naar een buurthuis gaan, willen ze ook nog even een boodschap kunnen doen.

Functiescheiding heeft zich door de jaren heen echter diepgeworteld in ons bestuurlijke én economische systeem. Denk alleen al aan de gescheiden portefeuilles van wethouders en vastgoedeigenaren die winkelmeters in de boeken hebben staan. Zoals bekend worden die meters aanzienlijk hoger gewaardeerd dan woon- of andere meters. En dus zal verandering eerst schuren en moeten mensen even slikken. Maar het zal wel een hoognodig mechanisme teweegbrengen. Als er functieverbreding plaatsvindt, is de retailbestemming tenslotte niet meer zo zeker en zijn eigenaren eerder geneigd om panden in veranderende omstandigheden een andere functie te geven.

Ondernemersrisico
De scheidingsgedachte zien we ook terug in parkeerbeleid, nog zo’n beknellende factor. Bij een winkelbestemming hoort vaak een parkeernorm die winkels in stadstraatjes ingewikkeld maakt. Een beslissing die de overheid voor ondernemers heeft gemaakt. Maar wiens parkeerprobleem is het eigenlijk? Wie een winkel opent zonder dat er parkeerplaatsen toegewezen worden, kan dit ook zelf regelen. Pas als er overlast ontstaat, gaan we reguleren. Maak parkeren dus meer een ondernemersrisico.

De problematiek rond winkelgebieden is ook ontstaan door het ontwerp van centra an sich. Zij zijn door hun vormgeving vaak naar binnen gericht en letterlijk gesloten, waardoor ze zich niet gemakkelijk voor andere functies lenen. De meeste zouden we nu niet meer zo plannen. Begrijpelijk is ook dat gemeenten die centra niet van de een op de andere dag weghalen. Maar er is wel een tussenoplossing. Namelijk de centra ‘naar buiten klappen’, waarbij de aanvankelijke buitenmuur de ingang vormt. Bijvoorbeeld door er nieuwe winkels of andere functies voor te plaatsen, zodat een centrum naar de mensen toe staat en stedenbouwkundig iets meer onderdeel van de wijk wordt. Daarmee zal ook de functie gemakkelijker veranderen.

Eventuele uitholling van bestaande centra moeten we daarbij voor lief nemen. Centra die niet goed functioneren zullen verdwijnen – zeker de kleinere. Ze worden vervangen door nieuw stedelijk weefsel dat het karakter heeft van een multifunctionele stadstraat die wijken met elkaar verbindt. Zoals de mainstreet die we uit de Amerikaanse geschiedenis kennen. Daar zaten niet alleen winkels, maar ook de hoefsmid, een saloon en de burgemeester. Of dichter bij huis: de vooroorlogse plinten met woningen boven de winkels. Let wel, het is dus geen must dat er winkels in buurten of stadsstraten komen, maar de mogelijkheid is er wel.

Dit betekent trouwens niet dat we alle bestemmingsregels moeten loslaten. Sommige stadswijken zijn zo krap, dat je er niet te grote winkels wilt hebben. Zo voorkom je dat een belegger vier woningen opkoopt, de tussenmuren eruit sloopt en er een bouwmarkt begint. Dat verhoudt zich niet tot de schaal waarop de buurt is gebouwd. Wel kun je functies vrijer maken binnen de casco’s die de wijk bevat, zodat een gemeente stuurt op de omvang van winkels. Het nieuwe landschap dat dit alles oplevert, ontstaat niet binnen een paar jaar. Daar gaan al gauw enkele decennia overheen. Haast hoeven we dus ook niet te hebben, maar een eerste stap is meer dan nodig. En dat is langzaam andere functies toestaan, zodat de markt zijn werk kan doen.”

Martin van der Maas gaf zijn visie op persoonlijke titel en is in het dagelijks leven planoloog bij de gemeente Amsterdam.

Bron: RetailTrends 11