RetailTrends speelt Monopoly: Den Haag – hoe de stad haar winkelstraten nieuw leven inblaast

Den Haag is een stad van contrasten, waar ambtenaren, expats en studenten de straat delen met Hagenaars en Hagenezen. In de binnenstad komen al die werelden samen: van internationale ketens tot lokale parels. Met nieuwe functies in leegstaande panden en een divers winkelaanbod wil Den Haag haar binnenstad levendig en toekomstbestendig houden.

Het gebied rond de Grote Marktstraat vormt het kloppend hart van het Haagse winkelgebied. "Het is de drukste as van de stad", zegt Willem Hamming, projectleider programmamanagement, transformatie en leegstand bij de Stichting Binnenstadsmanagement. "Er loopt een fietspad doorheen, maar in het weekend kun je hier amper fietsen, zo druk is het."

Waar vroeger auto's en trams reden, ligt nu een brede winkelstraat met een tunnel en parkeergarage eronder. "Dat was het begin van de vernieuwde Grote Marktstraat. Vooral rond de plek waar nu Primark zit, is tussen 2000 en 2010 enorm veel herontwikkeld. Nu is de Grote Marktstraat het mekka voor de massa: hier vind je alle grote, laagdrempelige winkelketens."

Tussen de gevestigde namen zitten onder meer Pull & Bear, een Zara van meerdere verdiepingen, een gloednieuwe brandstore van Nike, TK Maxx, Bershka en de Bijenkorf. "Je komt hier heel Den Haag tegen. Jong en oud, mensen met verschillende inkomens, Hagenezen en Hagenaars. Dat komt echt door de branchering."

Tekst loopt door onder de afbeelding
Grote Marktstraat

Het centrum van Den Haag heeft, na Amsterdam, de laagste leegstand van het land als het gaat om winkelvloeroppervlakte, aldus Hamming. Volgens de meest recente cijfers van Locatus uit 2024 bedraagt de leegstand in Den Haag 6 procent, tegenover 4,5 procent in Amsterdam. "Een beetje frictieleegstand is gezond en zelfs nodig. Het gaat er vooral om dat langdurig leegstaande panden weer reuring krijgen."

Boulderhal

De focus in de binnenstad is daarom de afgelopen jaren verschoven. "Vroeger draaide alles om het aantrekken van retail en horeca. Nu gaat het om het toevoegen van nieuwe functies. Met alleen winkels en horeca redden we het niet meer. Dat geldt voor alle binnensteden."

Die ontwikkeling is duidelijk zichtbaar rond de Grote Marktstraat. Nu de tijd van de grote warenhuizen voorbij is, heeft het voormalige pand van Marks & Spencer een nieuwe invulling gekregen. Het is opgedeeld in meerdere units, met daarin onder meer Uniqlo, Jumbo City en een boulderhal van 3 verdiepingen. "De winkelplint blijft levendig, met een nieuwe functie voor de moeilijk te verhuren verdiepingen. Bever en Decathlon, die klimspullen verkopen, profiteren trouwens ook mee van de komst van de boulderhal."

Universiteit Leiden

Daarnaast vestigt vanaf januari Universiteit Leiden Campus Den Haag zich in een groot deel van het voormalige Hudson's Bay-pand, waarvan de kelder inmiddels door Decathlon wordt gebruikt. "Dat betekent straks duizenden studenten en medewerkers in de binnenstad", zegt Hamming.

De komst van de universiteit laat zich nu al voelen in de Spuistraat. Die was ooit de drukste winkelstraat van Den Haag, maar vooral de kop van de straat raakte in het slop na het vertrek van Hudson's Bay en de verplaatsing van H&M. "Mensen sloegen dit deel vaak over en liepen liever via het nieuwe stuk van de Passage", vertelt Hamming. Dat tij is inmiddels gekeerd.

In aanloop naar de komst van honderden studenten openen er steeds meer horecazaken, van nieuwe eetconcepten tot matcha- en bubbleteabars. "Er komt zelfs een groot sportcentrum voor studenten. Dat geeft het gebied een enorme impuls. Het wordt straks echt the place to be."

Tekst loopt door onder de afbeelding
Spuistraat

Onbenutte ruimte

Verderop in de Spuistraat komen we de bekende retailers weer tegen, met onder meer een Levi's store, Normal, Nelson en een grote Rituals-flagshipstore. Ook hier zien we herbestemmingen: een kwart van het pand waar vroeger 1 van de 3 H&M's van de stad was gevestigd, is nu ingevuld door een brandstore van Lego. "De rest van het pand wordt verbouwd tot hotel, met een eigen entree aan de achterkant. Zo blijft de winkelpui aan de straatkant behouden en krijgen de bovenverdiepingen een nieuwe functie."

Ook de leegstaande verdiepingen boven de Holland & Barrett zijn aangepakt. "Bij de heronderhandeling van het huurcontract werd afgesproken om een deel van de winkelruimte op te offeren voor een trap en entree naar boven, waardoor de etages konden worden omgebouwd tot appartementen."

Zulke transformaties wil de gemeente vaker zien. "Er staan nog veel verdiepingen in de binnenstad leeg", zegt Hamming. "Dat is geen winkelleegstand, maar wel onbenutte ruimte. We stimuleren beleggers actief om hiermee aan de slag te gaan. Nu de winkelhuren onder druk staan, kunnen ze op die manier extra rendement halen uit hun panden."

Haagse Passage

Aan de Spuistraat ligt ook de Haagse Passage uit 1885, de oudste overdekte winkelpassage van Nederland. Het oude deel, dat van de Spuistraat naar het Buitenhof loopt, straalt grandeur uit, met een terrazzovloer en een imposant glasdak waardoor veel daglicht binnenvalt. "Wij zijn het Milaan van Nederland", zegt Hamming, verwijzend naar Galleria Vittorio Emanuele II, één van de oudste en beroemdste winkelpassages ter wereld.

De grote trekker in het rijksmonument is de Apple Store, maar ook ketens als Coco & Sebas, The Body Shop en Nespresso hebben er een plekje. Niet te missen is ook Kookwinkel Oldenhof, die met 800 vierkante meter aan kookspullen tot de grootste van het land behoort.

Tekst loopt door onder de afbeeldingNieuwe Haagse Passage

In 2014 opende de Nieuwe Haagse Passage, een moderne uitbreiding die de Spuistraat met de Grote Marktstraat verbindt. De doorgang ontstond toen een deel van het voormalige pand van Marks & Spencer werd gesloopt. Architect Bernard Tschumi liet zich voor de gevel met blauwe en witte tegels inspireren door Delfts Blauw. Aan de Spuistraatzijde is de oude gevel van Marks & Spencer opnieuw opgebouwd, waardoor die nu fungeert als karaktervolle entree.

Het nieuwe deel heeft een strakke uitstraling en ook hier zorgt een glazen overkapping voor veel daglicht. Bekende namen als Mango, Douglas, Ici Paris XL en Jack & Jones hebben er hun intrek genomen. "Eigenlijk is er gewoon een compleet nieuwe winkelstraat gecreëerd, waardoor nieuwe loopstromen in de binnenstad zijn ontstaan."

Hoogstraat 

Via de Gravenstraat, waar een grote H&M zit in het voormalige pand van de Bonnetterie, is het nog maar een klein stukje lopen naar de Hoogstraat, bekend om zijn winkels in het hogere segment. "Naast de PC Hooftstraat in Amsterdam zijn er maar een paar steden met zo'n exclusief winkelaanbod: Den Haag, Maastricht en Den Bosch. Mr Marvis en Secrid hebben er een winkel, maar er zijn ook veel lokale parels te vinden. Vaak dragen ze het predicaat Hofleverancier, zoals herenmodezaak Pelger." Ook op het Noordeinde zijn veel exclusieve en gespecialiseerde winkels te vinden, zoals modezaken Pauw en Essentiel Antwerp, maar ook ketens zoals Dille & Kamille en Zara Home. "Daarachter ligt het Hofkwartier: onze dwaalstraatjes vol hippe boetieks. Een beetje de '9 Straatjes' van Den Haag."

Tekst loopt door onder de afbeelding
Hoogstraat

Parel van de stad: Baretta Uptown

In de Prinsestraat, midden in het Hofkwartier, zit high end menswear-winkel Baretta Uptown. De zaak begon 60 jaar geleden als traditionele jeanswinkel aan de Vlamingstraat en verhuisde 14 jaar geleden, onder leiding van Bart van Hylckama, naar de huidige locatie.

Baretta Uptown onderscheidt zich met merken en items die je elders niet vindt. "We hebben één vuistregel: minstens 80 procent van wat we verkopen, moeten mijn compagnon en ik zelf tof vinden. Anders doen we het niet", zegt Van Hylckama.

De ondernemer noemt Den Haag "rauwer en echter dan Amsterdam". "Er zit veel creativiteit in de stad, dat past bij ons. We werken veel samen met Haagse labels en kunstenaars. Dan lanceren we samen bijvoorbeeld een longsleeve die klanten in de winkel kunnen laten customizen." Zulke initiatieven zijn volgens hem essentieel: "We zijn geen winkel meer, maar een social hub. Mensen moeten zich betrokken voelen bij wat we doen. De tijd dat ondernemers de deuren opendeden en het geld vanzelf binnenstroomde, ligt ver achter ons."

Tekst loopt door onder de afbeelding
Baretta Uptown

Retailen in Den Haag omschrijft Van Hylckama als uitdagend. "Het verkeerscirculatieplan legt de stad lam, parkeren is lastig en door demonstraties of zo'n NAVO-top zijn we regelmatig slecht bereikbaar. Ik kan aan de omzet zien op welke dagen er een demonstratie is geweest, maar daar leer je als ondernemer mee leven. Frustrerender vind ik het dat de gemeente ineens zonder inspraak de rij-richting in de stad veranderd heeft. Op de inloopavond hebben alle ondernemers gezegd dat ze het er niet mee eens waren, maar dan gebeurt het toch."

Priba-pand

De straat waar Baretta vroeger gevestigd was, de Vlamingstraat, maakt rond het zogenoemde 'Priba-pand' nogal een verloederde indruk. Het pand, waarin eerder onder meer Bristol, Kruidvat en Zeeman zaten, staat leeg en wordt gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. "Het plan is om hier een nieuw complex te bouwen met winkels op de begane grond en appartementen daarboven", zegt Hamming. "Alles ligt eigenlijk al klaar, maar de uitvoering loopt vertraging op doordat er nog bezwaren liggen bij de Raad van State. Dit heeft voor leegstand gezorgd in de panden in de buurt, maar inmiddels is de situatie weer stabiel."

Toekomstbestendig

De situatie in de Vlamingstraat is echter eerder een uitzondering dan de regel. Volgens Hamming ligt de uitdaging voor de Haagse binnenstad op retailgebied elders: zich blijven onderscheiden en relevant blijven met een veelzijdig winkelaanbod.

Tekst loopt door onder de afbeelding
Noordeinde

 "We moeten zorgen dat we een van de aantrekkelijkste winkelbestemmingen blijven, niet alleen voor Hagenaars, maar ook regionaal, nationaal en internationaal. Den Haag heeft na Amsterdam de grootste expatgemeenschap en kan daardoor internationale formules aantrekken die normaal alleen in grote steden zitten. Maar die merken zijn steeds kritischer en stellen hoge eisen, bijvoorbeeld aan winkeloppervlak. In een historische binnenstad kun je echter niet zomaar muren uitbreken. De kunst is dus om partijen te vinden die daar toch in willen investeren."

Toekomstbestendig zijn betekent volgens Hamming vooral verbreden. "We moeten nog meer functies toevoegen aan de binnenstad. Meer musea, meer cultuur, meer plekken waar mensen graag verblijven. Het gaat erom dat mensen niet alleen komen om te winkelen of iets te eten, maar omdat het een plek is waar ze graag zijn."

Den Haag was aflevering 7 van de Monopoly-serie. Eerder bezocht de redactie van RetailTrends de binnensteden van Utrecht, Arnhem, Haarlem, Groningen, Rotterdam en Amsterdam. In de volgende aflevering gaat redacteur Ryan op bezoek in Bennekom ("Het Dorp").