Eigen winkelpand niet langer goede pensioenvoorziening

Voor veel mkb-ondernemers is een eigen winkelpand een appeltje voor de dorst. In het huidige economische klimaat zorgt dat echter voor veel problemen. Zo stelt Marcel Evers, manager beleid en advies bij CBW-Mitex. ‘Forse overbewinkeling’ is een van de grootste donderwolken boven de markt voor winkelpanden, stelt Evers. “De afgelopen twintig jaar hebben we er 120 woonboulevards bij gekregen”, zegt hij. “De consumentenbestedingen blijven achter bij het aantal winkels, en dan nemen de verkopen via internet ook nog eens toe.”

De huidige bestemmingsplannen houden onvoldoende rekening met deze structurele problemen, vindt Evers. Volgens hem gaan sommige winkelstraten het niet redden in de toekomst. Zowel CBW-Mitex als Detailhandel Nederland pleiten ervoor dat gemeenten de winkelpanden een dubbele bestemming geven, zodat wonen ook weer mogelijk wordt. Zo is de gemeente de dreigende leegstand voor en wordt tevens de mkb-ondernemer die niet van zijn winkelpand afkomt geholpen, menen de organisaties.

In het huidige moeilijke klimaat maakt de babyboomgeneratie zich op om van zijn oude dag te genieten. Alleen wie neemt het stokje over? Starters komen moeilijk aan een lening, banken zijn door de aangescherpte kapitaaleisen kritischer en de verslechterde marktomstandigheden helpen niet mee. “Op een goede locatie lukt nog wel een huurder voor een winkelpand te vinden”, meent Geert Dreschler, mede-eigenaar MKB Accountants. Grote ketens zijn altijd op zoek naar panden op goede locaties. “Vooral winkeliers die dertig of veertig jaar geleden een pand hebben gekocht kunnen er zo goed uitspringen”, is Dreschler van mening. “Heb je als winkelier zelf altijd gehuurd en kun je dus alleen je bedrijf verkopen, dan levert dat niet veel op.”

Het ergste scenario is dan ook om als winkelier eigenaar te zijn van een leegstaand winkelpand op een verkeerde locatie. Volgens Adri Doldersum, makelaar gespecialiseerd in winkelvastgoed, bepaalt het gebruik van een pand de waarde. “Leegstand wordt niet verkocht”, meent hij. “Ook niet tegen een lage prijs. Starters zijn er niet veel en beleggers in vastgoed willen zekerheid. Het liefste een huurcontract met een solvabele, landelijke winkelketen.” Voor sommige ondernemers is er dan nog maar één optie: blijven werken. “Naarmate je ouder wordt neemt je flexibiliteit echter af, terwijl je toch moet opboksen tegen het geweld van de grote ketens”, zegt Doldersum.

In het ombouwen van winkelpanden tot woonhuizen ziet de makelaar geen heil. “Meestal leent de locatie zich er niet voor. Het enige dat er op zit, is wachten tot de markt aantrekt”, vindt Doldersum. Een ondernemer die zijn pand wel kwijt kan moet volgens Evers realistisch zijn. “Velen zullen een waardedaling moeten accepteren, de leegstand is nu al tien procent”, geeft hij aan.