RetailTrends belt iedere week met een expert over een opvallende actuele ontwikkeling. Deze keer: advocaat Joost Donkersloot van TeekensKarstens advocaten en notarissen, over de nieuwe ‘huurdersvariant’ voor verhuur van winkelpanden.

Veel vastgoedverhuurders maken momenteel gebruik van het model ‘Huurovereenkomst Winkelruimte’ opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ). Verschillende brancheverenigingen waaronder INretail, MKB-Nederland en de Raad Nederlandse Detailhandel, vinden dat er in die modelovereenkomst voor retailers en verhuurders 'onredelijke bepalingen' zitten. Daarom kwamen ze met een nieuwe optie, de zogenoemde 'huurdersvariant'. Volgens hen is het bestaande model vooral opgesteld vanuit de kant van de verhuurders, hoewel de ROZ verzekert ook het gezichtspunt van de huurders mee te nemen.

Allereerst, hoe komt het huidige model, waar nu kritiek op is, tot stand?

“Er zijn een aantal modellen waarvan je gebruik kunt maken als je als verhuurder en huurder om tafel gaat voor een huurovereenkomst van een winkelruimte. Het meest gebruikte model is dat van de ROZ. Die partij geeft al sinds 1977 modelovereenkomsten uit. Dat model is vaak het startpunt van de onderhandeling tussen huurder en verhuurder. Die is tot nog toe altijd opgesteld vanuit het gezichtspunt van de verhuurders, hoewel de ROZ ook altijd het gezichtspunt van de huurder meeneemt.”
 

Hebben de huurders, de retailers, ook echt inspraak in dat ROZ-model?

“Ze hebben wel enige inspraak, maar het is ook maar een model. Dus dat betekent dat je je er niet aan hoeft te houden. Naar mijn weten wordt er nu wel voor het eerst tegenwicht geboden in de vorm van een huurdersvariant op een ROZ-model. Ik heb nog niet eerder gezien dat het ROZ-model min of meer intact wordt gehouden en er een model ‘huurdersvariant’ van wordt gemaakt.”
 

Wat zijn de grootste verschillen tussen het ROZ-model en de huurdersvariant?

“In de huurdersvariant staan een aantal extra eisen aan het gehuurde voor de verhuurder, die dus in het voordeel zijn van de retailers. Zo moet het energieprestatiecertificaat voortaan minimaal C zijn. Daar zou de verhuurder voor moeten zorgen. Ook vindt het nieuwe model dat er expliciet afspraken moeten worden gemaakt over wijzigingen met betrekking tot de servicekosten. Die betaal je altijd in voorschot en worden dan aan het einde van het jaar afgerekend op basis van de werkelijke kosten. In de huurdersvariant willen de huurders ook meer zeggenschap in de hoogte van dat te betalen voorschot. Daarnaast is in de huurdersvariant expliciet instemming van of namens de huurder opgenomen voor wijzigingen in welke leveringen en diensten de verhuurder als servicekosten mag doorbelasten.

Een groot punt in het nieuwe model is de aansprakelijkheid bij schade. In het oorspronkelijke model is de verhuurder aansprakelijk voor directe schade, maar niet voor de gevolgschade. Een goed praktijkvoorbeeld is dat als een bedrijf lekkage heeft, de verhuurder moet opdraaien voor de kosten om dat te repareren, maar niet voor de geleden bedrijfsschade, omdat de winkel bijvoorbeeld een aantal dagen dicht moest. Het is in de praktijk ook lastig als verhuurder om je daarvoor te verzekeren, dat kan als huurder veel makkelijker, maar toch willen ze dat aangepast zien in het nieuwe model.

Dan is er nog de kwestie over de bestemming van het gehuurde pand. De verhuurder staat nu in voor het feit dat de bedrijfsruimte aan de basiseisen voldoet om het als bedrijfsruimte in algemene zin te kunnen gebruiken. De rest – de bestemming, bijvoorbeeld gebruik als snackbar - is aan de huurder. Dus als er specifieke eisen gelden aan het pand, moet die dat zelf maar regelen. Denk daarbij aan een afzuiginstallatie als het een snackbar is bijvoorbeeld. In het nieuwe model zouden deze extra eisen op het bordje van de verhuurder komen.”
 

Met al deze extra eisen, is dat nieuwe model dan wel evenwichtiger, zoals de initiatiefnemers beweren?

“Het model zelf is zeker niet evenwichtiger. Maar het huidige model is ook niet onevenwichtig, zoals zij wel beweren. Ik denk wel dat dit een goede stap is, want het maakt de huurovereenkomsten die uiteindelijk getekend gaan worden waarschijnlijk wel evenwichtiger. Ik krijg de indruk dat dit meer is neergelegd als tegenwicht. Verhuurders gaan het nieuwe model niet zo maar tekenen, dus de partijen moeten om tafel. De uitgangspunten liggen nu wat verder uit elkaar, dus het duurt misschien wel iets langer om bij elkaar te komen."
 

Denkt u dat de ROZ wat gaat veranderen in de modellen zoals ze nu zijn?

“Op dit moment nog niet. De ROZ heeft in 2023 nog een nieuw model gemaakt, dus zal nu niet weer met allemaal nieuwe dingen komen. Maar in de bijna 50 jaar dat ze dit doen, hebben ze natuurlijk al vele aanpassingen gemaakt, dus zo stug is het niet.

De ROZ zal nu vooral goed gaan kijken hoe de onderhandelingen in de praktijk worden gevoerd, waarbij de modellen naast elkaar worden gehouden. Als blijkt dat er dingen naar voren komen die vaak worden gebruikt, zal de ROZ die in een toekomstig model misschien wel opnemen. Het blijft natuurlijk wel belangrijk om te benadrukken dat het slechts een model is, dus er kan op allerlei punten van worden afgeweken.”
 

De ROZ is dus niet te beroerd om iets aan te passen?

“Zeker niet. Ik denk dat ze op dit moment vooral trots zijn dat hun model wordt gebruikt voor een tegenwicht-model. Het laat zien dat hun model vaak wordt gebruikt en dat ze dus een goed uitgangspunt hebben gecreëerd. En zoals ik al zei, de uitgangspunten kunnen altijd aangepast worden, maar uiteindelijk bepalen huurder en verhuurder de definitieve overeenkomst.”