De ongebreidelde bouw van XXL-distributiecentra voor retailers roept weerstand op in de samenleving. De grote grijze dozen nemen veel ruimte in beslag, ontsieren het landschap en trekken arbeidsmigratie aan. De overheid en het bedrijfsleven praten over oplossingen. Wat betekent dat voor het distributiecentrum van de toekomst?

Wat ‘verdozing’ van het landschap inhoudt, wordt zichtbaar rondom Lelystad. Op een steenworp afstand van het vliegveld bevindt zich Lelystad Platform, een verzameling van licht- en donkergrijze, hoge en nog hogere hallen met een totale oppervlakte van 170.000 vierkante meter. De hallen zijn met elkaar verbonden via bruggen, zodat de tientallen wachtende vrachtauto’s met Spaanse, Turkse en Roemeense kentekens – als ze eenmaal aan de beurt zijn – ongehinderd kunnen rondrijden en aandocken. Aan de buitenkant is niets te zien dat duidelijk maakt welke producten in de hallen op voorraad liggen. Behalve dan de brug over de Albert Plesmanweg, waarvan de ramen zicht bieden op een continue stroom hangende kleding die van de ene naar de andere kant van de weg beweegt.

Lelystad Platform is eigendom van Inditex, moederbedrijf van winkelketens als Zara, Bershka en Pull&Bear. De enorme locatie is in 2019 geopend, maar nog niet groot genoeg. Op dit moment wordt het complex met nog eens 123.000 vierkante meter uitgebreid tot bijna 300.000 vierkante meter in totaal. Als de uitbreiding in de tweede helft van 2025 gereed is, is Lelystad Platform met afstand het grootste dc van Nederland.

80 miljoen vierkante meter
Inditex is niet de enige buitenlandse retailer die is neergestreken in Lelystad. Aan de andere kant van de stad, achter de IJsselmeerdijk, wil Jysk naast het huidige, tijdelijke dc een splinternieuw pand van 147.000 vierkante meter bouwen. Dat krijgt 2 hoogbouwmagazijnen, waarin met hulp van 21 kranen volledig automatisch 166.000 pallets worden opgeslagen. De Deense woonwinkelketen wil nog dit jaar starten met de bouw en hoopt daarmee in de loop van 2026 klaar te zijn.

Denemarken afkomstige fashionretailer Bestseller een nieuw distributiecentrum bouwen met een oppervlakte van 155.000 vierkante meter. Dit 27 meter hoge pand wordt eveneens geautomatiseerd met hulp van circa 1.400 robots. Als deze plek in 2026 operationeel is, kunnen de robots 20.000 dozen per uur met kleding voor winkelketens als Jack & Jones, Only en Vero Moda verplaatsen.

De afgelopen jaren is het aantal dc’s flink gegroeid. Op dit moment telt Nederland ongeveer 80 miljoen vierkante meter aan logistieke panden, maar liefst 4 keer zoveel als in 1980. Dat blijkt uit Landscapes of Trade, het wetenschappelijk onderzoek waarop Merten Nefs dit voorjaar promoveerde aan TU Delft. Nefs heeft circa 27.000 kleine en grote ‘dozen’ in kaart gebracht. Een aantal opmerkelijke feiten uit dat onderzoek: een gemiddeld distributiecentrum is nu 3 keer zo groot als in 1980 en de voetafdruk per inwoner van alle Europese landen is veruit het grootst in Nederland.

‘Vastgoedbeleggers ontdekten dat ze met grote dc’s sneller geld konden verdienen dan met winkelpanden’

Verdozing
Hoe heeft het zover kunnen komen? In zijn antwoord op deze vraag wijst Nefs op het narratief van Nederland Distributieland dat sinds begin jaren 80 is gecreëerd. “Daarin is allerlei langlopend beleid op economisch, fiscaal en ruimtelijk vlak op een bijzondere manier samengebracht. Heel vaak lukt dat niet, maar deze poging van de overheid was heel succesvol. Daardoor is Nederland voor bedrijven overzee uitgegroeid tot de gateway to Europe.”

Dat Nederland nu zoveel XXL-dc’s telt, is niet uitsluitend het gevolg van doelbewust overheidsbeleid. “Wat we niet konden voorzien, was de opkomst van e-commerce en de impact daarvan op de grootte van onze dc’s”, vertelt Nefs. “Een andere factor is de opkomst van met name buitenlandse vastgoedbeleggers, die ontdekten dat ze met grote dc’s sneller en gemakkelijker geld konden verdienen dan met ander vastgoed. Met name tijdens de coronacrisis besloten veel beleggers het geld dat ze eerst in winkel- en hotelpanden staken, daarin te stoppen.”

Dat die dc’s overal in Nederland zijn verrezen, heeft te maken met de decentralisatie van de ruimtelijke ordening waarmee de overheid rond het jaar 2000 een start maakte. Tientallen gemeenten dachten in navolging van Rotterdam en Venlo te kunnen uitgroeien tot een logistieke hotspot. Nefs: “Gemeenten die soms niet eens een medewerker ruimtelijke ordening hadden, gingen opeens grote logistieke vastgoedprojecten ontwikkelen. In die zin is de verdozing van het landschap ons een beetje overkomen.”

Onder druk
Kritiek op de grote locaties langs de snelwegen klinkt al langer. Waar automobilisten voorheen uitkeken op groene weilanden en bomenrijen, zien ze nu grote grijze muren opdoemen. In 2019 sprak toenmalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade al zijn zorgen uit over het veranderende landschap, dat zo belangrijk is voor onder meer recreatie en natuur. De landelijke discussie over de verdozing is in het najaar van 2023 aangezwengeld door Rijksadviseur Wouter Veldhuis, die de overheid opriep in te grijpen in de logistieke sector en de regie terug te pakken. Doorgaan met het bouwen van grote dc’s is volgens hem een doodlopende weg. “De magie van Nederland Distributieland is uitgewerkt”, stelt Veldhuis in een toelichting op zijn advies met de titel ‘De logistiek van morgen begint vandaag’.

“Hij heeft de discussie gestart over de verrommeling van het landschap en de ongebreidelde groei van logistiek vastgoed. En hij vond ook iets van de esthetiek van die gebouwen. Als ik eerlijk ben, vind ik daar ook wel iets van”, vertelt programmamanager Tom Runhaar van Dutch Industrial & Logistics Association (DILAS). Deze organisatie behartigt de belangen van circa 80 beleggers, ontwikkelaars, architecten, aannemers en gebruikers van logistiek vastgoed.

Runhaar weet waarover hij spreekt. Tot 2022 was hij gekscherend gezegd ‘zo ongeveer de meest commerciële ambtenaar van Nederland’, die namens het Invest in Holland-netwerk buitenlandse bedrijven zoals Zalando, Decathlon en JD.com probeerde te overtuigen hun dc in Nederland te bouwen. “Dat ging uitstekend, totdat in Nederland de stikstofdiscussie en vervolgens de verdozingsdiscussie ontstond. De laatste jaren is daar de discussie over de congestie op het elektriciteitsnet bijgekomen, waardoor het vestigingsklimaat voor grote dc’s onder druk staat.”

Lintjes doorknippen
DILAS loopt niet weg voor die discussies. “We hebben onderschat wat het effect van de snelle groei in logistiek vastgoed is geweest. Die groei was het gevolg van beleid. Vanaf 2008 heeft de overheid de ontwikkeling van grootschalige bedrijventerreinen gestimuleerd. Tijdens de financiële crisis lag dat even stil, maar vanaf 2013 zag de sector weer kansen en zijn we gaan bouwen. Er is ontzettend veel werkgelegenheid gecreëerd in een tijd dat er nog hoge werkloosheid was. Burgemeesters en wethouders gingen graag op de foto om het lintje door te knippen. Het is opmerkelijk hoe snel dit sentiment is omgeslagen.”

Deze discussies zijn niet uniek voor Nederland. Nefs spreekt regelmatig met mensen in België, Noordrijn-Westfalen en de regio rondom Parijs. Van hen hoort hij dezelfde verhalen. “Ook dat zijn drukke regio’s met weinig ruimte en veel congestie, waar inwoners de negatieve kanten van de logistieke activiteiten ervaren. Tegelijkertijd vormen deze regio’s een gebied waar heel veel mensen wonen en waar bedrijven graag in de buurt willen zitten.”

De vraag is of dat noodzakelijk is. Nederland heeft weliswaar een gunstige geografische ligging met een zeehaven die de toegangspoort tot het achterland vormt, dat betekent niet per se dat alle Europese dc’s in de buurt van die haven moeten zitten. “Dat kan vaak prima elders in Europa. Zeker als een groot deel van het arbeidspotentieel ook daar zit. In Centraal-Europa zit je nog steeds op redelijke afstand van de markt in Noordwest-Europa. Bovendien komen steeds meer goederen uit het oosten, bijvoorbeeld via de Nieuwe Zijderoute. We mogen in Nederland best wat selectiever zijn en kiezen voor sectoren die kennisintensiever zijn en meer waarde toevoegen”, stelt Nefs.
Runhaar noemt het logisch dat retailers zoals Inditex, Bestseller en Jysk naar Nederland kijken als ze een locatie zoeken voor een nieuw distributiecentrum. “Van oudsher zijn wij een interessant handels- en doorvoerland met een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor internationaal opererende bedrijven. Daar mogen we trots op zijn.

Maar nu dat vestigingsklimaat onder druk staat, was op een gegeven moment een keuze voor België of Duitsland voor zowel Bestseller als Jysk een serieuze optie. Toch bleek Lelystad de meest interessante vestigingslocatie. Waarom? Omdat daar nog ruimte beschikbaar was en de lokale overheid graag wilde meewerken.”

Arbeidsmigratie vs. Robots
De dc’s creëren veel werkgelegenheid die met arbeidsmigranten werd vervuld. Ook op dat vlak ontstaat een ander sentiment. De Arbeidsinspectie waarschuwde in 2022 al voor de druk die arbeidsmigratie legt op de Nederlandse samenleving en onder andere de woningmarkt. Grootschalige automatisering en robotisering van processen kan die druk deels verlichten. Bestseller en Jysk kiezen daarvoor. “De logistiek toont veel interesse in automatisering en robotisering. Sommige bedrijven investeren enkele honderden miljoenen euro’s daarin. De inrichting van dc’s verandert in rap tempo”, stelt Runhaar.

Tot nu toe staat het meeste logistiek vastgoed in het zuiden van Nederland. Volgens Nefs is de samenleving daar een beetje klaar met al die XXL-distributiecentra en de toestroom van arbeidsmigranten die daarvan het gevolg is. De overheden in Limburg, Noord-Brabant en Zuid-Holland voeren een restrictief beleid. “Geen harde betonstop zoals in België wordt voorgesteld, maar ze proberen paal en perk te stellen aan nieuwbouw. Met als gevolg dat bedrijven uitwijken naar Fevoland, Overijssel of nog verder naar het noorden. Daar zijn nog grote lappen grond beschikbaar.”

Uiteindelijk zal ook daar de grondvoorraad onvoldoende zijn. Zeker omdat Nederland in de toekomst alleen nog maar meer bedrijventerreinen nodig heeft. Door de instelling van zero-emissiezones groeit de behoefte aan locaties aan de rand van grote steden, waarvandaan de binnenstad met kleine elektrische voertuigen kan worden bevoorraad. Daarnaast zijn voor de transitie naar een circulaire economie nieuwe locaties nodig voor het terughalen, repareren en reviseren van producten.

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft berekend dat Nederland daarvoor tot wel 40 procent extra grond nodig heeft. “Daar schrikken we allemaal van. Ook van het 1.200 meter lange pand dat logistiek dienstverlener DSV nu bouwt in Moerdijk. Maar vergeet niet dat dat pand straks mudvol ligt met spullen die wij straks allemaal willen hebben”, zegt Runhaar. “We moeten goed nadenken hoe we dat allemaal kunnen en willen faciliteren. En hoe we als logistiek- en vastgoedsector eraan kunnen meewerken dat het landgebruik beperkt blijft tot een veel kleiner percentage. Die gesprekken voeren we nu.”

‘Nederland groeide door overheidsbeleid uit tot de gateway to Europe'

Energiehub
Het eerste resultaat is de landelijke beleidslijn ‘Grip op grootschalige bedrijfsvestigingen’ (vaak ingekort tot Grip) die de toenmalige minister van Economische Zaken en Klimaat afgelopen december heeft gepubliceerd. Deze beleidslijn is opgesteld door het Rijk en de provincies om voldoende geschikte ruimte voor nieuwe bedrijventerreinen te reserveren en tegelijk zorgvuldig om te gaan met de bestaande terreinen. DILAS heeft meegepraat over de invulling. “In de beleidslijn is aangegeven dat grootschalige bedrijfshuisvesting meer regionale meerwaarde moeten hebben en dat beter gekeken moet worden waar we die wel en niet moeten neerzetten.

Met daarbij de vermelding dat grootschalige bedrijfsvestiging het landsbelang dient. Want dat is de winst van de discussie in de afgelopen 2 jaar: iedereen ziet in dat die grote gebouwen een maatschappelijke functie hebben. Met name in de transitie naar een toekomst met een circulaire economie en groene energie”, stelt Runhaar. Hij wijst als voorbeeld op bedrijvenpark Medel in Tiel waar retailers als Rituals en Intergamma nieuwe dc’s bouwen. Dit bedrijvenpark krijgt een volledig zelfvoorzienende energiehub, waarin de elektriciteit van 30.000 zonnepanelen op de daken van bedrijven lokaal wordt opgeslagen, uitgewisseld en gebruikt.

Runhaar benadrukt dat bij de bouw van al dat logistiek vastgoed wel degelijk wordt nagedacht over de impact op milieu en maatschappij. Gemeten volgens de BREEAM-standaard (een certificeringsmethode voor de duurzaamheid van gebouwen, red.) behoren dc’s tot de duurzaamste bedrijfsgebouwen van het land. In 2022 ontving supermarktketen Hoogvliet tijdens een internationaal BREEAM-evenement zowel de juryprijs als de publieksprijs voor het meest duurzame gebouw ter wereld. Een jaar eerder viel het pand van Jumbo in Nieuwegein in de prijzen.

Behalve duurzaamheid staat circulariteit op de agenda. In 2023 opende logistiek dienstverlener Bleckmann in Almelo Nederlands eerste circulaire distributiecentrum, dat onderdak biedt aan Amazon, Karl Lagerfeld en Donna Karan. Circulair betekent onder meer dat alle materialen die voor de bouw zijn gebruikt, volledig gedemonteerd en opnieuw gebruikt kunnen worden. Op Europees niveau wordt op dit moment gewerkt aan normen voor circulair bouwen, gebaseerd op de principes die in Almelo zijn toegepast.

 Kritiek op de grote locaties langs snelwegen is niet nieuw. In 2019 sprak de toenmalige Rijksbouwmeester al zijn zorgen uit over de impact van het veranderende landschap.

Bestseller
Ook Bestseller heeft bij de nieuwbouw in Lelystad oog voor duurzaamheid. Het deel waarin de fashionretailer goederen ontvangt, verzamelt, verpakt en verzendt, krijgt een opvallende houten constructie. Voor de hoogbouw, waarin de magazijnstellingen met de 1.400 robots staan, is gebruik van duurzame bouwmaterialen zoals hout geen optie. Runhaar wijst op het groen dat op en rond het distributiecentrum is ingetekend. Op het houten deel moet een daktuin komen, waar medewerkers in de lunchpauze een luchtje kunnen scheppen. Rondom het pand komen waterpartijen en andere landschapselementen. “Als het gaat om het welzijn van medewerkers en inpassing in het landschap loopt Bestseller voorop.

Daarmee zetten ze een standaard voor andere partijen in de sector”, stelt Runhaar. “Vaak komen deze gebouwen in de plaats van landbouwgrond met een beperkte biodiversiteit. Door goed na te denken kunnen we dc’s ontwerpen waarmee we de biodiversiteit juist vergroten.”

Stapelen maar 
Wat betekent de landelijke discussie en de daaruit voortvloeiende beleidslijn voor nieuwe distributiecentra? Hoe kunnen we die beter ontwerpen, bouwen en inpassen in het landschap? Nefs pleit ervoor om bedrijventerreinen intensiever te gebruiken, bijvoorbeeld door magazijnen op elkaar te stapelen. In Nederland zijn distributiecentra met 2 verdiepingen op de vingers van 1 hand te tellen, in andere dichtbevolkte gebieden komen ze meer voor. In Istanbul staan distributiecentra met 4 verdiepingen, in Hongkong gaan ze zelfs tot 10 verdiepingen of meer.

Ook automatisering maakt het mogelijk het ruimtebeslag te verkleinen en beter gebruik te maken van de hoogte. “Ik besef dat zo’n hoog gebouw er heftig kan uitzien. Maar als we daardoor de helft van de grond nodig hebben, lijkt mij dat te prefereren”, vertelt Nefs.

“Natuurlijk moeten we dan kijken naar de inpassing in het landschap, bijvoorbeeld door die hoge gebouwen te combineren met kleinere, lagere gebouwen voor het midden-en kleinbedrijf. Als je naar Lelystad rijdt, vallen die hoge gebouwen van Inditex nauwelijks op door de kleinere gebouwen eromheen.”

Retailers investeren honderden miljoenen in automatisering en robotisering

 Chapelle International in Parijs is een logistiek complex dat sport, onderwijs, stadslandbouw, woningen, kantoren en retail combineert.

Voetballen op het dak
Een andere oplossing is het combineren van dc’s met andere functies. Dat is met name een oplossing voor gebouwen in stedelijke gebieden. Nefs wijst op IKEA in Utrecht, waar op het dak een voetbalveld is aangelegd. Ook in Zoetermeer bestaan ideeën voor sportvelden op het dak. “Of denk aan een combinatie met woningen. De meeste dc’s hebben 3 blinde gevels waar niets gebeurt. Als je dat goed ontwerpt, kun je daar wonin gen tegenaan bouwen. Over dat soort toepassingen denken we nu te weinig na. Maar als we die allemaal apart blij ven uitsmeren, is de ruimte snel op.”

Om te laten zien wat de mogelijkheden zijn, gebruikt Nefs graag het voorbeeld van Chapelle International. Dat is een logistiek complex naast een spoorcomplex in de binnenstad van Parijs. Het idee is dat bedrijven hun goederen via de trein aanvoeren, om ze vervolgens vanuit het pand met emissievrije voertuigen verder de binnenstad in brengen. Op initiatief van het stadsbestuur is het complex gecombineerd met sportfaciliteiten, onderwijs, stadslandbouw, woningen, kantoren en retail. Op het dak bevinden zich tuinen, kassen en een sportveld waar kinderen uit de buurt een balletje kunnen trappen.

“Dit soort ontwikkelingen kan ook plaatsvinden in Nederland, maar daarvoor is een sterke overheid nodig die zijn beleid weet door te zetten."

Want het complex in Parijs staat nog grotendeels leeg, omdat het stadsbestuur onder druk van het bedrijfsleven de invoering van strengere emissienormen heeft uitgesteld.

 Ook de opmars van onlineshopping jaagt uitbreiding van distributiecentra en bedrijventerreinen aan.

Mega-dc's van retailers in Nederland: 

Inditex 
Waar: Lelystad 
Opening: 2019 
Oppervlakte: nu 170.000 m2, in 2025 bijna 300.000 m2

Jysk
Waar: Lelystad 
Opening: 2026 
Oppervlakte: 147.000 m2

Bestseller
Waar: Lelystad 
Opening: 2026 
Oppervlakte: 155.000 m2

Bol
Waar: Waalwijk 
Opening: 2017, uitbreiding in 2022 
Oppervlakte: 100.000 m2

Primark
Waar: Roosendaal 
Opening: 2017, uitbreiding in 2021
Oppervlakte: 86.000 m2

Zalando
Waar: Bleiswijk
Opening: 2021 
Oppervlakte: 140.000 m2

Michael Kors
Waar: Venlo 
Opening: 2016 
Oppervlakte: 93.000 m2

VidaXL
Waar: Venlo 
Opening: 2022 
Oppervlakte: 125.000 m2 (Vida XL beschikt in Venlo over nog 3 distributiecentra met opgeteld 220.000 m2)