Roxanne Schultz (CBRE): 'De stad groeit steeds meer naar het retailpark toe'

Nederland telt bijna 200 retailparken waar zich vooral grootschalige detailhandel bevindt. Deze voornamelijk aan de randen van stedelijke gebieden gelegen locaties zijn om meerdere redenen zeer gewild onder retailers en beleggers, blijkt uit een recent verschenen rapport van vastgoedadviesbedrijf CBRE.

Toch worden er sinds 2010 nagenoeg geen nieuwe retailparken aangelegd in Nederland. Ook dat heeft meerdere redenen. Maar dit wil niet zeggen dat er in de periferie van steden weinig gebeurt op retailgebied, vertelt director retail Roxanne Schultz van CBRE aan RetailTrends.

Hoelang bestaan retailparken eigenlijk al?

"Er zijn ongeveer 194 retailparken in Nederland en die zijn vanaf de jaren 70 gebouwd. Dat werd mogelijk door het toen ingevoerde PDV-beleid. PDV staat voor Perifere Detailhandel Vestigingen. Dat was vooral bedoeld om meubelzaken en bouwmarkten een plek te geven aan de buitenranden en om binnensteden te beschermen.

Daarna is er het iets flexibelere GDV-beleid (Grootschalige Detailhandel Vestigingen) bijgekomen, waardoor er ook winkels als IKEA bij mochten komen. Dit beleid was eerst landelijk, maar is later overgeheveld naar gemeenten."

Wie ontwikkelen deze retailparken?

"Dat deden vooral projectontwikkelaars in een periode dat er veel winkelmeters werden bijgebouwd, niet alleen in retailparken. Winkelcentra werden er tot 2010 bijvoorbeeld veel gebouwd. Maar sinds dat jaar is er binnen retailparken weinig winkelvoorraad meer bijgekomen."

Waarom kwamen er geen winkelmeters meer bij?

"Vanwege strenger beleid van gemeenten die bepaalden dat er in hun binnensteden geen nieuwe winkelpanden meer mochten worden bijgebouwd. Daarnaast verkeerde de algemene winkelmarkt in zwaar weer, onder andere door de opkomst van online winkelen."

Hoe ontwikkelen retailparken zich?

"Het aantal winkelmeters in retailparken bedraagt momenteel 5,4 miljoen. Dat is afgelopen jaren grotendeels stabiel gebleven. Hier en daar komen er wel meters bij maar dat gebeurt vooral door optimalisatie van bestaande parken.

De Voorwaarts in Apeldoorn is een van de uitzonderingen, daar wordt 18.000 vierkante meter toegevoegd. Maar in veel binnensteden vinden transformaties plaats waardoor de totale winkelvoorraad iets afnam."

Roxanne Schultz

Het CBRE-rapport geeft ook aan dat retailparken steeds meer verschillende vormen aannemen. Welke vormen zoal?

"De rol van retailparken evolueert. In de kern bestaan ze voor 70 procent van het oppervlak nog steeds uit woonwinkels en de top 5 van retailers is sinds 2017 onveranderd.

Maar je ziet wel dat de stad naar het retailpark toegroeit. Dat gebeurt ook bij bedrijventerreinen die aan de rand van steden liggen en steeds meer verbonden worden met aangrenzende woonwijken. Sommige bedrijventerreinen zijn hierdoor goed geschikt voor herontwikkeling en positionering. En zie je dat er ruimte ontstaat voor een gemixt profiel van wonen, werken, recreatie, horeca en winkels."

Welke gevolgen heeft dit voor retailparken?

"Deze ontwikkeling is heel interessant voor retailparken. De beste retailparken kennen al weinig leegstand, daar is vrijwel geen unit beschikbaar. En totaal gezien is de leegstand 4,4 procent, wat bijzonder laag is.

In Woonboulevard Utrecht is vrijwel geen unit beschikbaar. Maar de Merwedekanaalzone is zo'n bedrijventerrein dat wordt herontwikkeld. Daar komt een gemixt gebied met veel nieuwe woningen die voor meer consumenten zorgen. Dat heeft weer een positief effect op de bestaande retailparken in Utrecht."

Veel grote retailers willen zich tegenwoordig zowel in binnensteden als in retailparken vestigen. Zijn dit tegenwoordig de perfectie locaties om fysieke retail te integreren met hun webshop?

"Retailparken bieden natuurlijk de mogelijkheid om efficiënt te kunnen winkelen en dat beperkt zich al lang niet meer tot alleen interieurwinkels. De aanwezige retailers hebben er vaak een grotere showroom met meer producten. Er is meer parkeergelegenheid voor het afhalen van online bestelde producten en de winkels kunnen ook fungeren als een service- en distributiepunt voor retouren en reparaties."

Hebben retailparken niet ook een belangrijke regiofunctie?

"Vooral door de goede bereikbaarheid heeft elke grote gemeente in Nederland al zijn eigen woonboulevard die ook bezoekers trekt uit alle omliggende plaatsen. En de sterkste retailparken reiken nog veel verder. Daarvoor zijn consumenten meer bereid om verder te reizen. Winkelgemak speelt daarbij een belangrijke rol."

Toch hanteren gemeenten vaak nog een eigen beleid over wat wel en niet is toegestaan. Verschilt dat nogal per gemeente?

"Gemeenten zoeken in hun beleid een balans tussen de bescherming van de binnensteden en de wijkwinkelcentra, de bereikbaarheid en waar woningen komen. Dat zijn allemaal factoren die meespelen waardoor het per gemeente kan verschillen."

Er is relatief weinig leegstand in retailparken, betekent dit dat er te weinig aanbod is van winkelpanden?

"Er is inderdaad best wel veel druk op retailparken wat dat betreft. Ruimtes die leegstaan worden snel weer gevuld. Bij retailparken wordt ook gekeken hoe ze de bestaande ruimte kunnen optimaliseren. Door binnen de mogelijkheden bij te bouwen, afhankelijk van of dat mag binnen een bestemmingsplan. Of door winkelpanden samen te voegen.

De winkelmeters die op dit moment worden bijgebouwd bevinden zich vooral in de plinten van nieuwbouwontwikkelingen, zoals bedrijventerreinen die herontwikkeld worden tot gemixte gebieden. Maar niet elk type locatie is daarvoor geschikt. Het hangt ook af van het aanwezige verzorgingsgebied."

Er vestigen zich ook meer fiets-, baby- en speelgoedwinkels en zelfs klimhallen en sportscholen in retailparken of gemixte gebieden, zit daar veel schot in?

"De verdichting van retailparken blijft toenemen en daardoor zie je ook een sterkere koppeling met de gebieden eromheen. Door daar aansluiting mee te zoeken gaan mensen er ook meer verblijven. Sport past daar goed binnen."

En hybride versies als een voetbalstadion, een muziekhal en een bioscoopcomplex met retail en horeca op 1 locatie zoals bij de Arenaboulevard in Amsterdam? 

"In Kerkrade bestaat iets vergelijkbaars, maar ook de Arena is een voorbeeld van een gebied waar verdicht wordt. Daar komen veel woningen bij, wat het een nog interessantere locatie maakt."

Hebben deze hybride vormen en gemixte gebieden dan meer toekomst dan klassieke retailparken?

"De vraag van de consument is er, zeker als er veel verdichting op zo’n locatie of in zo’n wijk plaatsvindt. Bij steden die meer naar de retailparken toegroeien, is meer sprake van een gemixt profiel: meer wonen, werken en leisure. Ook bepaalde retailers willen zich daar dan graag vestigen en de verwachting is wel dat we deze mix de komende tijd meer gaan zien.

De mogelijkheden binnen bestemmingsplannen vormen momenteel nog een beperkende factor, aangezien brancheringsregels per gemeente verschillen. Toen zien we voorzichtig dat retailparken steeds vaker verdichten en beter integreren met hun omgeving. De verwachting is dat deze trend zich de komende jaren doorzet."

En er zijn ook genoeg ontwikkelaars en investeerders die daar nog voldoende perspectief in zien?

"Zeker, retailparken zijn in Europa bijzonder aantrekkelijk. Juist door de goede bereikbaarheid. Ook beleggers weten die retailparken steeds beter te vinden. Juist omdat die leegstaand en mutatiegraad zo laag is. De huren zijn ontzettend stabiel gebleven en de goede locaties laten door de schaarste in winkelpanden daar juist groeipotentie zien. Het is een heel interessante beleggingscategorie."