Hoe houden we de binnenstad aantrekkelijk? Veel gemeenten buigen zich over deze vraag die door de coronacrisis alleen maar urgenter wordt. Het jaar 2030 geldt vaak als richtjaar. Een toekomstschets van de binnenstad – een kleine tien jaar na nu.  

Hoe houden we de binnenstad aantrekkelijk? Veel gemeenten buigen zich over deze vraag die door de coronacrisis alleen maar urgenter wordt. Het jaar 2030 geldt vaak als richtjaar. Een toekomstschets van de binnenstad – een kleine tien jaar na nu.  


“De Bossche binnenstad is verkozen tot meest dynamische binnenstad van 2025- 2030. Volgens de tienkoppige jury heeft ‘s-Hertogenbosch een prestatie van formaat geleverd. In de afgelopen jaren is de historische binnenstad verrijkt met vernieuwende winkels en voorzieningen en aan de flanken van de binnenstad is zoveel gebeurd dat de totale ‘Brede Binnenstad’ een flinke impuls heeft gehad. Dit heeft geleid tot aanzienlijk meer bezoekers en een substantieel verder verbeterde bewonerstevredenheid.”


Heeft RetailTrends een glazen bol? Nee, dat niet. En we hebben ook niet te veel gedronken. Nee, voorgaande passage komt uit een persbericht dat uit 2030 zou kúnnen komen. Het is opgenomen in het door de gemeente Den Bosch gepresenteerde document ‘Economisch perspectief brede binnenstad’. Dat is volgens de gemeente ‘veel meer dan een eenvoudig actieplan’.


Want wat bleek: er is, nog eens versterkt door de coronacrisis, bij velen behoefte aan een stip op de horizon. Aan een wenkend perspectief. Bij ondernemers, organisaties, bewoners, vastgoedeigenaren en bezoekers van de binnenstad. Wat voor de gemeente Den Bosch vaststaat: de brede binnenstad is het economisch hart van de stad.


“Een plek waar mensen komen om te winkelen, te eten en drinken, te dansen, cultuur te ervaren en te genieten van al het moois dat de stad te bieden heeft.” Mooie woorden, vindt Cees-Jan Pen. Hij is lector Ondernemende regio aan Fontys Hogescholen. Maar hoe wil Den Bosch zijn binnenstad dan precies aantrekkelijker maken en waar is de zak vol geld? “Met een paar ton red je het gewoon niet. Als je het serieus neemt, gaat de verbouwing van de binnenstad miljoenen eisen. Als je dat er niet voor over hebt, moet je dit niet allemaal roepen.” 


‘Ondernemers moeten met de overheid kijken welke functies thuishoren in de binnenstad’



Bezoekredenen
Van woorden naar daden, dat is volgens Pen vaker het probleem bij gemeenten. “Het is niet alleen wat lintjes ophangen en mooie bloembakken plaatsen.” En met alleen winkels en horeca komt het ook niet goed met de binnenstad. “Er moeten ook andere redenen zijn om naar zo’n binnenstad te komen. En daarvoor moet je gaan investeren en keuzes maken.” Den Bosch wil volgens hem voor een dubbeltje op de eerste rij zitten. “Het is een beetje een lege huls.”


Toekomstvisies zijn broodnodig, vindt Zef Hemel juist. Hij is hoogleraar grootstedelijke vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam en schreef zelf, in opdracht van burgemeester Femke Halsema, zo’n visie voor de hoofdstad. Overigens niet voor 2030, maar voor 2040. “Dat het vanzelf goed komt is niet meer gezegd. En we zijn het stadium voorbij van panden opknappen en gaten vullen”, aldus Hemel. “En met braderieën, markten en evenementen houd je de boel ook niet aan de praat. Je moet heel precies kijken welke functies je per se in een binnenstad wilt hebben. Dat kunnen ondernemers niet alleen. De overheid moet daar ook naar kijken.”


Onderzoeksdirecteur Gertjan Slob van onderzoeksbureau Locatus denkt dat veel gemeenten er wel degelijk van doordrongen zijn dat er iets moet gebeuren. Daadwerkelijk maatregelen nemen is een ander verhaal. Hij noemt Zeist als voorbeeld. “Een langgerekt centrum. Het winkelgebied is een soort hoefijzer, met stukken die ver uit elkaar liggen. Daarvan moet gezegd worden: in een aantal straten gaat het gewoon niet meer gebeuren. Als daar over tien jaar retail verdwijnt: prima, laat maar lekker gaan. En dan versterk je andere stukken.”


‘Een aanloopstraat moet een entreestraat zijn, niet het afvalbakje van een stadscentrum’



Geld uit Den Haag 
Dat vraagt om actief beleid om winkels weg te halen. “Dat weet men wel. Maar om dat met de vastgoedpartijen daadwerkelijk te regelen, is heel lastig. Dat kost ook geld. En dat is er niet.” De huurprijzen van winkels liggen vaak hoger dan van woningen, in elk geval in theorie en op papier. Daardoor is een pand als winkel meer waard dan als woning. Een eigenaar die een pand dus verandert van winkel naar woning moet dus vaak een afwaardering doen van zijn pand. Niet iedereen kan of wil dat. Het ligt dus niet altijd aan de gemeente, zegt Slob. “Je moet ook voorzichtig zijn: je mag geen verboden steun geven.”Maar er is goed nieuws uit Den Haag: er is honderd miljoen euro beschikbaar om de binnensteden te versterken. “In Nederland mogen we trots zijn op onze binnensteden”, begint projectleider Jacques de Win van het ministerie van Economische Zaken positief.


“Mensen die weleens in het buitenland rondgekeken hebben, zien dat het ook anders kan. Nederlandse binnensteden zijn leuk, levendig en vaak historisch. Maar de afgelopen jaren zien we dat ze steeds eenzijdiger gericht zijn geraakt op retail, op funshoppen.”


En daar komt de klad in. “De leegstand loopt op; je ziet gaten vallen in de plint. Het wordt er minder leuk, met rafelige randjes, rafelige aanloopstraten. De ruimtelijke kwaliteit gaat achteruit. Hier en daar zie je verloedering. En de bezoekersaantallen lopen terug. Die ontwikkelingen versterken elkaar. Voor je het weet kom je in een neergaande spiraal terecht”, weet De Win. De oorzaken zijn namelijk structureel. Het heeft met demografische ontwikkelingen te maken, zoals vergrijzing, maar uiteraard ook met de opkomst van online winkelen. “Misschien wel het allerbelangrijkst: de consument wil iets anders. De voorkeuren veranderen. Er zijn zoveel andere leuke dingen te doen. Corona heeft dat extra zichtbaar gemaakt.”


De subsidiepot van honderd miljoen is beschikbaar voor lokale projecten in binnensteden. De regeling geldt voor vier jaar. Vooralsnog vallen de vier grote steden buiten de boot. Het gaat om projecten van minimaal vijf en maximaal 25 miljoen euro, waarbij gemeenten samen optrekken met private partijen. De overheid geeft maximaal twintig procent subsidie per project.


Een adviescommissie beoordeelt de aanvragen aan de hand van diverse kwaliteitscriteria. Het gaat, in ambtenarentaal, om de toekomstwaarde, de gebruikswaarde en de belevingswaarde. De Win geeft enkele voorbeelden. “Is de gekozen oplossing toekomstbestendig? Is het passend? Is het duurzaam? Is het esthetisch mooi?” Hij verwacht dat zo’n veertig projecten steun kunnen krijgen. De regeling, die ook voorziet in de inzet van experts, wordt waarschijnlijk nog dit jaar opengesteld.


Als je de toekomst van een historische binnenstad wilt kennen, is het volgens hoogleraar Hemel verstandig om het verleden van die stad in te duiken. “Welke straten zijn al honderden jaren voor winkels bestemd? Die zullen het ook de komende zestig jaar blijven doen.”


Dit zien we in 2030 terug in de ideale binnenstad: 

  • Een compacter winkelgebied 
  • Veel meer woningen en meer kantoren 
  • Andere functies in de binnenstad, zoals de bibliotheek en een sportschool 
  • Bijna geen auto’s, vooral ruimte voor fietsers en voetgangers
     

Buurtrechtspraak
In Amsterdam ziet hij bijvoorbeeld de Nieuwendijk niet snel verdwijnen. “Maar je kunt je vraagtekens zetten bij alles wat we in de twintigste eeuw hebben gebouwd”, zegt Hemel. “Doordat het zo’n groei-eeuw was, leek alles te kunnen. Maar nu de retailbranche het moeilijker krijgt, blijkt dat niet zo te zijn. Niet alles kan.”


Terugkijken geeft volgens Hemel hoop. Hij zag het in Delfzijl, dat in een krimpregio ligt. Namens de gemeente Amsterdam adviseerde hij de Groningse stad. “We zijn daar oude kaarten uit de zeventiende en achttiende eeuw gaan bekijken. En daar vonden we een heel mooi rondje dat iedereen liep, waar alle winkels aan lagen. Dat oude ommetje ontwikkelen ze nu opnieuw. Dat is de basis voor het nieuwe centrum van Delfzijl.”


De afgelopen decennia zijn door het hele land veel publieke functies uit de binnensteden verdwenen. Het gaat bijvoorbeeld om postkantoren, rechtbanken, musea en stadhuizen. “Functies waarvoor je vroeger naar de binnen stad ging. Winkelen bleef over.” Het is volgens Hemel belangrijk om weer andere functies dan retail naar de binnenstad te brengen. “Amsterdam is bijvoorbeeld bezig met buurtrechtspraak. Iets wat uit Amerika over is komen waaien. (In buurten waar bijvoorbeeld veel inbraken zijn of waar sprake is van andere overlast, wordt ter plekke rechtgesproken, red.) Je moet innovatief zijn. Niet dingen terughalen van vroeger, maar die een nieuwe fysieke vorm geven die bij de toekomst past.”


Directeur Huib Lubbers van Bureau RMC, een retailadviesbureau, is het daarmee eens. “In de afgelopen tien à vijftien jaar is door de opkomst van e-commerce de behoefte aan fysieke winkels afgenomen. De komende jaren zal dat nog verder afnemen, met misschien wel twintig tot dertig procent.” Zo’n beetje alles wat winkels in de binnenstad aanbieden, kan ook online worden gekocht. Maar ook bijvoorbeeld aan de rand van de stad. Winkelen zou volgens Lubbers dan ook niet de primaire functie van de binnenstad moeten zijn. “Van funshoppen naar fun hebben. Ik geloof heel erg in vertier op een andere manier.”


‘Als hier over tien jaar winkels verdwijnen moet je ze lekker laten gaan’


Wonen in de binnenstad
En dat geldt zowel voor grote als kleine steden. “Het is niet het monopolie van een grote stad. Dat domein kunnen Tiel, Goes of Heerhugowaard zich ook toe-eigenen. Je ziet de bibliotheek, de huisartsenpost en de sportschool naar winkelgebieden toetrekken.” Enerzijds omdat er winkelruimten vrijkomen, maar het is ook slim: mensen zijn van nature al vaak in de binnenstad. “Ik ga liever met de functionaliteit naar de mensen toe dan andersom.”


Er blijven dan veel minder winkels over, maar die zullen volgens Lubbers groter worden. “We gaan minder frequent shoppen. Maar als we komen, komen we gerichter. En dat betekent dat winkels meer assortiment moeten laten zien.” Het winkelgebied wordt compacter en daarnaast wordt de mix van functies dus belangrijk. “Niet meer: dat is een winkelstraat en dat is een restaurantplein. Dingen gaan naast en door elkaar heen.”


En daar horen woningen bij. Daar zijn alle deskundigen het over eens. “Ik denk dat dat een grote vlucht gaat nemen”, zegt hoogleraar Hemel. Lubbers van Bureau RMC: “Meer wonen. Veel meer wonen. De commerciële ruimten die vrijkomen, zullen voor een groot deel worden ingenomen door woningen.” Slob van Locatus: “Woongebieden zullen oprukken richting het centrum van de stad. Het echte centrum zal er nog steeds zijn, het zal gemengder zijn dan het nu is.”


Makelaarsorganisatie NVM vindt dan ook dat er werk moet worden gemaakt van het ombouwen van winkels tot woningen. “Een heel interessante én mogelijke opgave”, noemt voorzitter Sander Heidinga dat. Het woningtekort stijgt, terwijl er juist steeds meer winkelruimte vrijkomt.


In de rapportage ‘Transformatie winkelruimte: naar een beter evenwicht op de retail- en woningmarkt’ van juli dit jaar concludeert NVM dat de ombouwoperatie de komende jaren 6500 woningen kan opleveren. Een beperkende factor ziet de makelaarsorganisatie ook: het bestemmingsplan staat het nog lang niet altijd toe. NVM roept gemeenten op samen met vastgoedeigenaren en makelaars op te trekken. De makelaarsorganisatie ziet dat veel gemeenten wel doordrongen zijn van de door corona versnelde veranderingen in het winkellandschap.


Eind vorig jaar pleitte Colliers International ook al voor het ombouwen van lege winkels. Uit onderzoek van de vastgoedadviseur bleek dat in de zeventig grootste binnensteden plek is voor circa tienduizend nieuwe appartementen. Directeur retail Chris Lanting van de vastgoedpartij benadrukt ook dat grootschalige transformatie alleen lukt als de partijen de handen ineenslaan. ‘Van gemeenten vraagt dit om meer vrijheid in bestemmingsplannen, van vastgoedeigenaren de durf om te investeren, van financiers het denken in kansen in plaats van risico’s en van winkeliers de bereidheid om te verhuizen naar hoofdwinkelstraten’, stelt hij op de website van Colliers. ‘Het is belangrijk dat gemeenten hierin de regie nemen.’


Een goed voorbeeld is volgens hem Hengelo. Zo koopt de gemeente het winkelcentrum Thiemsbrug, dat net als de gelijknamige parkeergarage zal worden gesloopt. In plaats daarvan komt er een ondergrondse parkeergarage, met daarbovenop winkels en appartementen. Vergeleken met de huidige situatie verdwijnt er tweeduizend vierkante meter winkelruimte. Ook in plaatsen als Sittard, Heerlen en Schiedam wordt inmiddels de samenwerking gezocht. Over wonen gesproken. Mensen die niet in het centrum wonen, zullen daar niet zo snel meer komen, verwacht hoogleraar Hemel. “Die creëren als het ware hun eigen centrum. Inwoners van de Bijlmer doen dat al heel lang. Ik heb daar mensen gesproken die in hun hele leven nog nooit in het centrum van Amsterdam zijn geweest.” Dat geldt ook voor mensen in Nieuw-West, ziet hij. “Voor hen bestaat dat centrum al lang niet meer. Dat zou op termijn voor de meesten van ons kunnen gelden. En dat is heel zuur voor de winkeliers die het juist van die centrumfunctie moeten hebben.”


Werken in de  binnenstad
Behalve huiseigenaren trekken kantoren naar de binnenstad. Een mooi voorbeeld daarvan vindt Lubbers van RMC betaalbedrijf Adyen dat in de leegstaande panden van Hudson’s Bay aan het Rokin in Amsterdam is getrokken. Financieel topman Ingo Uytdehaage zei in Het Parool dat bewust voor het centrum is gekozen. Adyen wilde een plek waar het goed zichtbaar is. “We zijn als klein Amsterdams bedrijf begonnen en de afgelopen jaren hard doorgegroeid. Daar hoort bij dat je laat zien wie je bent.”


Een andere concrete verandering die al zichtbaar wordt is het autoluw maken van de binnenstad. En die trend zal zich voortzetten, verwacht Lubbers. “Dus meer openbaar vervoer, meer voetgangers. En veel Uberachtige, sharedoplossingen.” En dat betekent het einde van aanloopstraten. “Ik zet mijn auto aan de rand van de stad en ik loop via een aanloopstraat naar het centrum, dat idee is volledig voorbij. Een aanloopstraat is een straat die niks is. Het moet een entreestraat worden, het gezicht, het visitekaartje van een binnenstad – niet het afvalbakje.”


Ook lector Pen verwacht dat er in 2030 bijna geen auto’s meer zijn in de binnenstad. “Wel ruimte voor de fietser en de voetganger. Een openbare plek om op adem te komen: om te niksen, om te hangen. En om te sporten misschien. Nu is het heel erg op commercie gericht.” Hij verwacht dat de stad ook veel groener zal zijn. Pen denkt daarnaast dat winkels zich ook zullen vernieuwen. Er komt meer nadruk op duurzame producten, op service, maatwerk en vakmanschap. “Je krijgt minder eenheidsworst. En voor die kwaliteit willen we ook betalen.”


Het zal in 2030 vooral een compactere en diversere binnenstad zijn, vat Slob van Locatus samen. “Een noodzakelijke en een goede ontwikkeling. Steden moeten wel vermijden dat de gehele binnenstad een woonfunctie krijgt. Dat zou de sfeer en de functie van een ontmoetingsplek ondermijnen. Dat moet je niet willen.”


Veel publieke functies zijn verdwenen, maar die moeten terugkomen in de binnenstad


‘Nauwelijks meer te vinden in grote binnensteden’
Erwin Rutten, managing director Nederland, België en Frankrijk bij Takko Fashion, legt uit welk belang de binnenstad heeft voor de kledingketen.


Hoe belangrijk is de binnenstad voor Takko?
“Wij richten ons op de kleinere steden, grotere dorpskernen en in de grotere steden op de wijkwinkelcentra. In grotere binnensteden zijn wij niet of nauwelijks (meer) te vinden: te dure meters, moeilijke bereikbaarheid, hoge parkeerkosten en een zwaar concurrentieveld. Voor het totale retaillandschap van Nederland en de levendigheid van de centra is de binnenstad echter nog steeds erg belangrijk. Het succes van een binnenstad wordt naar mijn mening bepaald door een compact en divers aanbod van lokale retailers, afgewisseld met (inter) nationale retailers, goede bereikbaarheid, lage parkeerkosten en een gezonde mix tussen horeca en retail.”


Hoe presteren Takko's winkels in de binnenstad ten opzichte van de vestigingen elders?
“Voor ons is de binnenstad dus niet de ideale vestigingsplaats, onze vestigingen elders in Nederland presteren vaak beter in omzet. In het buitenland zitten we vaak op retailparklocaties en daar zijn we erg succesvol. In Nederland zijn deze locaties er nauwelijks. Enerzijds is dat goed omdat op die manier de aantrekkelijkheid van de binnensteden beschermd en behouden wordt. Anderzijds heeft de consument blijkbaar de behoefte om een bezoek aan onze winkel gemakkelijk te kunnen combineren met een bezoek aan de supermarkt, bakker, slager en drogisterij. Wij bieden dat in Nederland vooral in wijkwinkelcentra.”


Welke rol speelt Takko in 2030 in de binnenstad?
“Onze rol zal daar naar alle waarschijnlijkheid erg klein zijn, maar groter in binnensteden van de kleinere steden, grotere dorpskernen en wijkwinkelcentra van de grote steden. Al sluit ik niets uit in deze snel veranderende retailmarkt."

Dit is een premium artikel

Verder lezen?

Maak een gratis account aan op RetailTrends door in te loggen met LinkedIn.

Wil je dagelijks op de hoogte gehouden worden van het laatste nieuws en de opkomende trends in de retailmarkt? Schrijf je dan hier in op onze gratis nieuwsbrieven.

Log in of registreer gratis Log in met LinkedIn

Wanneer je m.b.v. social media inlogt, ga je akkoord met onze privacyverklaring.

Altijd op de hoogte van de laatste trends in de retailsector.

Schrijf je nu in voor de nieuwsbrieven van RetailTrends.

Je bent toegevoegd aan onze mailinglijst!