​Fijn dat de winkelhuren dalen, toch?

Voor het zesde jaar op rij zijn de winkelhuren teruggelopen. Door het grote aantal faillissementen en de beperkte expansiedrang van retailers valt er meer te kiezen en dat drukt de huurprijs. Met 2,1 procent om precies te zijn. Maar is dat voldoende?

Vastgoedadviseur JLL onderzoekt elk jaar de winkelhuurprijzen in ons land door tientallen winkelstraten te analyseren. Voor de prijzen in 2015 is gekeken naar 186 straten in 74 gemeenten. Niet alle straten zijn er vorig jaar goedkoper op geworden: op twintig locaties nam de huurprijs juist toe. De P.C. Hooftstraat spant daarbij met tien procent de kroon: voor één vierkante meter in de meest luxe winkelstraat van ons land betaal je inmiddels 2200 euro per jaar. Dat maakt de P.C. Hooftstraat overigens niet de duurste winkelstraat van ons land. Die eretitel is al jaren weggelegd voor de Kalverstraat, waar je 2950 euro per vierkante meter betaalt. Ook aan de Leidsestraat en Heiligeweg in Amsterdam (allebei 2400 euro) ben je duurder uit.

Het is dan ook niet heel verwonderlijk dat de gemiddelde huurprijsstijging het sterkst is in Amsterdam. Slechts in twee van de vijftien geanalyseerde locaties liep de huurprijs terug. Het zijn vooral de kleinere steden waar de huurprijs terugloopt. Uit het onderzoek van JLL blijkt: hoe kleiner de stad, hoe groter de huurprijsdaling.

Vooral provinciesteden met minder dan vijftigduizend inwoners zijn er flink goedkoper op geworden. Dat heeft volgens de vastgoedadviseur niet alleen te maken met de grootte en daarmee het verzorgingsgebied van de stad, maar ook met de alsmaar toenemende leegstand binnen deze steden. Eén op de acht panden staat inmiddels leeg.

JLL noemt het de polarisatietrend, waarbij enkel de grootste steden in staat zijn de consument te binden en daarmee ook op het verlanglijstje van (inter)nationale retailers verschijnen. Kleine en middelgrote steden hebben te maken met relatief veel leegstand, zelfs op A1-locaties. In Nederland liepen de huurprijzen in deze winkelgebieden met 1,8 procent terug.

Maar is die daling wel voldoende? Als we de rapporten van de afgelopen vier jaar erbij pakken blijken de huurprijzen steeds harder terug te lopen: van anderhalf procent in 2011 naar 2,52 procent over 2014. Aan die trend is vorig jaar - met een daling van 2,1 procent - dus abrupt een eind gekomen. Juist in het jaar dat grote retailers als V&D, Macintosh, BAS Group en Schoenenreus failliet gingen. Wat de gevolgen van de 'prikkelingen' van de laatste twee à drie weken zijn, zullen we pas bij de volgende update weten, stelt head of research advisory Sven Bertens van JLL. "De vastgoedmarkt beweegt heel langzaam."

Van zowel V&D als Macintosh weten we dat ze voor hun faillissement geprobeerd hebben in de huurkosten te snijden. Tijdens een rechtszaak rond de warenhuisketen werd gesteld dat V&D prijzen tot dertig procent boven het marktgemiddelde betaalde. Bovendien zijn de huren erg inflexibel, veelal met een looptijd van vijf jaar of langer. “Daar kun je dus niet zomaar van af als de bezoekersaantallen teruglopen”, zegt hoogleraar retailmarketing Laurens Sloot in De Telegraaf. Die lange looptijden waren volgens Sloot bij de verkoop van de panden door V&D in 2005 heel normaal, maar nu niet meer. “Het is de wetgeving die het nu wel erg aantrekkelijk maakt om er onderuit te komen door het bedrijf failliet te laten verklaren.”

Dat is ook gelijk de crux in de cijfers die vastgoedadviseur JLL jaarlijks publiceert, zegt oprichter Peter Stevens van Lagerehuur.nl. “Daar wordt gekeken tegen welke prijs leeggekomen panden weer verhuurd worden. Dat zal nog jaren en jaren blijven dalen, omdat het aanbod harder zal blijven groeien dan de vraag.” Winkeliers met een doorlopend huurcontract profiteren daar echter '0,0' van, stelt hij. “Zij zien hun huur door de indexering zelfs jaarlijks toenemen. Ze kunnen alleen van de marktwerking profiteren en dus een lagere huur bewerkstelligen door te verhuizen.”

Het leidt volgens Stevens tot de nodige frustratie bij veel retailers, die met lede ogen toezien hoe concurrenten de helft van de huur betalen als ze een leegstaand pand innemen. “En dat is niet fijn als het water al aan je lippen staat.” Bij de verhuurder aankloppen voor diezelfde lage prijs heeft volgens hem geen zin, omdat bij een herberekening naar de cijfers van de afgelopen vijf jaar wordt gekeken. Toch stimuleert Stevens winkeliers om dat vooral wél te doen, aangezien het in de meeste gevallen een significante kostenbesparing oplevert.

Daarvoor moeten winkeliers actief in beweging komen, want de kans dat de verhuurder uit zichzelf met een verlaging komt is vrijwel uitgesloten. Sommige winkeliers zijn echter bang dat ze de bestaande relatie met de huurder schaden, zegt Stevens. “Terwijl ze dan gewoon de letter van de wet volgen.” En eigenlijk hebben ze ook helemaal geen keus, als we zijn woorden moeten geloven. “De huidige huurprijs nekt veel winkeliers.”