Branded content
In het gros van de binnensteden ziet het winkelaanbod er hetzelfde uit. Voor het stadshart van Tilburg mikken Wereldhave en Bulsink op meer variatie. De vastgoedeigenaar zorgt voor een afgebouwd pand, de retailer brengt de displaymaterialen, kassa en collectie mee.
Van 2016 tot vorig jaar werkte Wereldhave aan de herontwikkeling van het stadshart van Tilburg. Onderdeel van de vernieuwing was het verbinden van twee winkelgebieden: het Pieter Vreedeplein en de Emmapassage. Waar je voorheen de winkelstraat slechts op en neer kon lopen, loop je als bezoeker nu een winkelrondje.
Om het winkelaanbod in de vernieuwde Emmapassage een boost te geven, wilde Wereldhave nieuwe partijen aan zich binden. Retailers die waarde toevoegen aan een winkelgebied, maar niet de middelen hebben om zich in een stadshart te vestigen.
“Verhuurcontracten in de retail zijn vrij klassiek ingestoken”, zegt Rik Janssen, manager marketing en communicatie bij Wereldhave. “Door een lange minimale huurtermijn en de hoge afbouwkosten van panden is voor veel...
Branded content
In het gros van de binnensteden ziet het winkelaanbod er hetzelfde uit. Voor het stadshart van Tilburg mikken Wereldhave en Bulsink op meer variatie. De vastgoedeigenaar zorgt voor een afgebouwd pand, de retailer brengt de displaymaterialen, kassa en collectie mee.
Van 2016 tot vorig jaar werkte Wereldhave aan de herontwikkeling van het stadshart van Tilburg. Onderdeel van de vernieuwing was het verbinden van twee winkelgebieden: het Pieter Vreedeplein en de Emmapassage. Waar je voorheen de winkelstraat slechts op en neer kon lopen, loop je als bezoeker nu een winkelrondje.
Om het winkelaanbod in de vernieuwde Emmapassage een boost te geven, wilde Wereldhave nieuwe partijen aan zich binden. Retailers die waarde toevoegen aan een winkelgebied, maar niet de middelen hebben om zich in een stadshart te vestigen.
“Verhuurcontracten in de retail zijn vrij klassiek ingestoken”, zegt Rik Janssen, manager marketing en communicatie bij Wereldhave. “Door een lange minimale huurtermijn en de hoge afbouwkosten van panden is voor veel retailers het investeringsrisico hoog. Dat merken we vooral sinds de coronacrisis.”
Wereldhave bedacht voor Tilburg daarom een ander verhuurconcept: de whitebox. Hierbij wordt de nieuwbouwruimte volledig afgebouwd opgeleverd, met vloer, verlichting, een klimaatinstallatie, een pantry en afgewerkte wanden in een gekozen kleur. Janssen: “Eigenlijk hoeft de ondernemer alleen displaymaterialen, kassa en de collectie mee te brengen. Willen zij de ruimte verder personaliseren, dan stemmen we dat in overleg af.”
Ook de minimale huurperiode van vijf jaar geldt niet. Huurders gaan een contract aan dat na twee jaar óf na vijf jaar kan worden opgezegd. De retailers betalen de eerste twee jaar alleen een percentage van hun omzet. Komt er niemand naar de winkel, dan draagt de retailer dus ook geen huur af. Een ingecalculeerd risico, erkent Janssen. “We gaan op voorhand natuurlijk wel met elkaar in gesprek. Huurders moeten kunnen aantonen dat zij iets goeds gaan neerzetten.”
Nix & Nix
General contractor Bulsink bouwde in de Emmapassage vijf winkelunits volgens het whitebox-concept. De panden werden in een serie na elkaar afgebouwd, waardoor tijd en kosten werden bespaard. “Dat was voor ons prettig, want het turnkey opleveren van panden is een investeringsrisico. Ze moeten tenslotte nog verhuurd worden. Omdat Bulsink veel ervaring heeft met bouwprojecten in de retail werden we ontzorgd en konden we snelheid maken.” De whitebox-winkels liggen verspreid over het winkelcentrum en zijn aan de buitenkant niet te onderscheiden van het andere winkelaanbod. Janssen: “Ze doen niet onder voor hun buurman.”
Het vinden van huurders bleek uiteindelijk geen grote opgave. Bij de heropening van de Emmapassage in 2022 waren alle winkelruimtes gevuld, inclusief de whitebox-panden. Whitebox-ondernemers van het eerste uur zijn America Today, MSCH Copenhagen, Nix & Nix – de alcoholvrije slijterij en RetailRookie in 2022 –, Voetbalshop.nl en Ecco. “Voor het concept Nix & Nix bijvoorbeeld, dat alleen nog een fysieke winkel in Haarlem had, was dit een kans om zich op een A-locatie in een flagshipstore te vestigen. Zonder grote investeringen kunnen zij hiermee hun aanbod valideren bij het winkelpubliek in hartje Tilburg.”
Het huurconcept is vooral bedoeld voor nieuwe merken of retailers. Grotere ketens als HEMA of Rituals zullen zich niet zo snel melden. “Het turnkey-model van het concept is direct de beperking voor grotere huurders, want maatwerk is beperkt mogelijk. Voor Nix & Nix heb¬ben we de wanden in hun merkkleuren afgewerkt en ook bij de andere winkels zijn we hier en daar flexibel geweest in de afbouw. Maar als je als ondernemer een heel duidelijk idee hebt over hoe je winkel eruit moet komen te zien, dan is een whitebox wellicht minder geschikt. We richten ons op startende ondernemers, webshops of retailmerken die misschien nog niet genoeg kapitaal hebben om de winkel in formulestijl af te bouwen.”
‘We boren een nieuwe markt aan van startende ondernemers en merken, die anders niet op een A-locatie kunnen openen’
Geen pop-upstores
Een whitebox-locatie is overigens niet te verwarren met een pop-upstore. “Waar een pop-upstore tijdelijkheid als belangrijk kenmerk heeft, willen we hier op de langere termijn samenwerken. Nieuwe partijen starten onder flexibele voorwaarden maar wel met het idee dat ze uiteindelijk doorgroeien naar een vast huurcontract omdat ze bewezen goede business draaien.”
Wereldhave kijkt naar andere plekken om het whitebox-concept te introduceren. “Voor ons is de investering het waard geweest. Ik ben ervan overtuigd dat we de Emmapassage niet volledig hadden verhuurd als wij niet op eigen risico hadden geïnvesteerd in deze winkelunits.” Janssen noemt het bovendien belangrijk voor binnensteden om nieuwe partijen naar A-locaties te lokken. “Soms moet je als eigenaar meer investeren om een winkelgebied aantrekkelijk te maken. Uiteindelijk geven we zo meer kleur aan de binnenstad.”
