RetailTrends speelt Monopoly: Haarlem - mix van ketens en zelfstandigen is de kracht én uitdaging

Iedereen kent de Houtstraat, de Barteljorisstraat en de Zijlweg als dé Haarlemse straten op het Nederlandse Monopolybord. Merkwaardig is alleen dat de 'Houtstraat' helemaal niet bestaat. De Grote én de Kleine Houtstraat wel, die dwars door het hart van Haarlem lopen. Hoe gaat het daar met de winkels? En wat speelt er in de binnenstad? 

De handelsstad aan het Spaarne beschikt sinds de 13e eeuw over marktrechten en de Grote Houtstraat en omgeving ontwikkelden zich al vroeg als belangrijke winkelstraten. Tegenwoordig staat Haarlem bekend om de mix van grote merken en lokale speciaalzaken. "Die combinatie, samen met cultuur en horeca, maakt de stad zo sterk. Je kunt je hier de hele dag vermaken en het is ook nog eens een prachtige oude binnenstad",  zegt centrummanager Falco Bloemendal. 

De hoofdwinkelstructuur ligt op de zogeheten Lange Lijn, een historische route van het station naar het Houtplein die vrijwel elke bezoeker van de stad aflegt. "Haarlem is langgerekt en deze lijn volgt de oude Romeinse weg over de duinen", legt Bloemendal uit.

Grote Houtstraat

De Grote Houtstraat, de belangrijkste winkelstraat van de stad, is op te delen in 3 zones. Het eerste stuk, vanaf de Grote Markt, doet het volgens Bloemendal goed, met weinig leegstand. "Die is echt top notch qua bezetting." Zo is onder meer Intertoys er te vinden, net als Jack & Jones, Pandora, Nike en Ici Paris XL. Het tweede deel is volgens Bloemendal in opkomst. "Dat wordt steeds meer ingevuld met nieuwe concepten en grote namen, zoals Apple, Mango en Only."

De tekst loopt door onder de afbeelding.

Het derde en zuidelijkste deel, richting het Houtplein, heeft het ondanks de aanwezigheid van populaire retailers als Coolblue en Normal moeilijk. "Daar staan zo’n 14 tot 15 panden leeg. Er zit sinds vorig jaar wel een leuke verzamelonderneming van 5 lokale bedrijfjes die eerst elders zaten, Concept Haarlem. Dankzij een huurverlaging door de pandeigenaar is dit mogelijk. Het is een prachtig concept, waardoor ondernemingen zelfs in dit stuk gezond overeind kunnen blijven staan. Dat kan als voorbeeld dienen voor anderen."

Leegstand

Leegstand in de binnenstad heeft volgens de centrummanager vooral te maken met het type pandeigenaar. "Lokale eigenaren, zoals particulieren of de kerk, kiezen liever voor een lagere huur dan leegstand. Institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, kijken deels naar rendement, maar blijven over het algemeen wel actief in verhuur en herontwikkeling. Vastgoedfondsen en investeerders focussen vooral op de waarde van het pand. Zij houden liever panden leeg dan de huur te verlagen, omdat lagere huren de waarde en financiering van het pand onder druk zetten. Voor hen is er dus weinig motivatie om te verhuren", legt Bloemendal uit.

Tijdens de laatste telling in maart lag de leegstand volgens de centrummanager op zo’n 6,2 procent. "Dat is op zich prima. Maar die leegstand zit grotendeels geconcentreerd op 1 plek: het zuidelijke deel van de Grote Houtstraat en een deel van de Barteljorisstraat. Juist daar, in wat eigenlijk de kern van de winkelstructuur vormt, is het contrast groot. Het voelt als een rotte kies op 2 plekken waar de vierkante meterprijzen gewoon veel te hoog zijn."

Barteljorisstraat

De Barteljorisstraat is de thuisbasis van een flink aantal bekende retailers, zoals Lush, Nespresso, Nikkie en Vitaminstore. Ook bevindt zich hier een van de grootste Rituals-winkels van Nederland. Toch zijn er in deze winkelstraat ook panden die volgens Bloemendal niet volledig benut worden. "Zo zit er een oud café met prachtige ruimtes, maar dat wordt nu alleen tijdelijk gebruikt als pop-up. Dat is jammer."

De tekst loopt door onder de afbeelding.

Het voormalige pand van H&M, dat van 2 vestigingen in Haarlem is teruggegaan naar 1, staat grotendeels leeg. Daar komt nu ook de grote winkelruimte van het recent failliete Casa bij. "Een ideale plek voor een merk als Uniqlo", aldus Bloemendal. Ook het pand van het failliete Vanilia is nog niet verhuurd. "De leegstand hier komt door hoge huren, niet door een gebrek aan bezoekers. Daarbij kan ook het hele proces – van contractondertekening tot verbouwing en vergunningen – makkelijk 2 jaar duren. Met raambestickering proberen we in de tussentijd de uitstraling van de straat op peil te houden."

Gouden Straatjes

Aangekomen in de zogeheten Gouden Straatjes, die liggen rond de Grote Markt, valt op dat er van leegstand nauwelijks sprake is. Naast horecazaken zijn er in de historische panden aan de Kleine Houtstraat, Zijlstraat, Koningsstraat, Gierstraat, Anegang, Warmoesstraat en Schagchelstraat onder meer bijzondere boetiekjes, delicatessenwinkels en conceptstores gevestigd. "Die charmante, kleine straatjes zijn echt een unique selling point van Haarlem. Dat komt omdat de stad nooit heeft toegestaan dat daar vierkante meters werden samengevoegd. Daardoor is er ruimte voor veel zelfstandige ondernemers, wat zorgt voor een breed aanbod. Alleen in de Grote Houtstraat en de Barteljorisstraat zijn panden samengevoegd. Vandaar dat je in die straten ook meer grote ketens ziet."

Tekort aan panden voor starters

In plaats van leegstand kampen de Gouden Straatjes volgens Bloemendal juist met een tekort aan panden voor beginnende ondernemers. "Op het moment dat zaken hier goed draaien, zou je verwachten dat ondernemers naar de Grote Houtstraat gaan. Maar nu is de sprong van huren van 1.500 tot 2.000 euro hier naar 5 of 6.000 euro veel te groot. Dat remt succesvolle ondernemers om een volgende stap te zetten, waardoor ze blijven zitten op hun huidige plek en er geen ruimte vrijkomt voor startende zelfstandigen."

Parel van de stad: Van der Pigge

In de Haarlemse Gierstraat bevindt zich 1 van de oudste drogisterijen van Nederland: Van der Pigge. De winkel bestaat sinds 1849 en is nog altijd in familiehanden. "Mijn betovergrootvader kon echt medicijnen maken, want een drogist volgde toen de apothekersopleiding", vertelt bedrijfsleider Sophie van Os, die als zesde generatie de drogisterij runt. Tegenwoordig verkoopt Van der Pigge onder meer kruiden, specerijen, supplementen en natuurlijke huidverzorging. "Onze vaste klanten komen uit Haarlem, maar ook toeristen weten ons te vinden. Daarnaast hebben we een webwinkel."

De tekst loopt door onder de afbeelding.

Bijzonder is dat in de jaren 30 van de vorige eeuw warenhuis Vroom & Dreesmann flink wilde uitbreiden en zo’n beetje het hele blok opkocht. Uiteindelijk werd het warenhuis als het ware om de drogist heen gebouwd, want Van Os' overgrootvader wilde van geen wijken weten. "Daar zijn we nu nog apetrots op", zegt Van Os. 

Frisse ondernemers

Ze prijst de sfeer van de Gierstraat, waar oude en nieuwe winkels naast elkaar bestaan. "Je ziet hier frisse ondernemers met een eigen visie. De laatste jaren neemt het aantal koffietentjes en verzorgingssalons toe en dat vind ik een goed teken. Het zijn plekken waar mensen even tijd voor zichzelf nemen. Dat is wat ik in de winkel ook wil: een moment van aandacht en elkaar ontmoeten. We doen tegenwoordig zoveel online, dus dat vind ik een mooi tegengeluid."

De saamhorigheid onder ondernemers in Haarlem vindt Van Os groot. Ze noemt als voorbeeld de jaarlijkse Bloemenmarkt en de beroemde Haarlemse kerstmarkt. "Die is gewoon begonnen door 2 winkeliers, met een paar kraampjes. En dat is nu 1 van de grootste van Nederland.” Het typeert Haarlem, vindt ze. "De stad is initiatiefrijk, vol geschiedenis, cultuur, horeca, winkels en gezelligheid. Haarlem bruist."

De tekst loopt door onder de afbeelding.

Een toekomstbestendige winkelstad

Hoe blijft Haarlem als winkelstad toekomstbestendig? Volgens Bloemendal is het essentieel dat de binnenstad weer meer een woonfunctie krijgt. "Boven veel winkels staan etages leeg. Vul je die, dan krijg je meer sociale controle én extra klandizie. Op die manier kunnen ook de huren op de begane grond omlaag en dat maakt het voor ondernemers weer haalbaar."

Bloemendal ziet een taak voor de gemeente om verhuurders te stimuleren realistische prijzen te vragen. "De omzetten zijn er niet. Te hoge huren zorgen voor leegstand en blokkeren de doorstroming."

Ten slotte vindt Bloemendal dat het voor ondernemers makkelijker moet worden om verschillende functies te mengen. "Bijvoorbeeld retail met horeca. Dat leidt tot nieuwe concepten die goed passen bij de stad van nu. Zo blijft Haarlem levendig, aantrekkelijk en vol lokale ondernemers."

In juli reist RetailTrends-redacteur Savannah Borst voor deel 4 in de Monopoly-serie af naar de 'Parel van het Noorden': Groningen. In de vorige aflevering bezocht Lisette Biesenbeek Arnhem en in de eerste aflevering ging Ryan Baij op pad in Utrecht.