De zin en onzin van toplocaties

Door Amnon Vogel
Redactie RetailWatching

Er zijn retailers die zweren bij zogeheten A1-locaties voor hun winkelpanden. Het hoeft helemaal niet uit te maken waar je zit, zeggen anderen. Tijdens Jaarcongres Bricks in Retail kwamen beide geluiden elkaar tegen.

De faillissementen in de detailhandel slaan gaten in de winkelstraten. En omdat het niet de minste winkelketens zijn die de afgelopen maanden op de fles gingen, geldt dat ook voor de panden die vrijkomen. V&D, Perry Sport en de Macintosh-formules, stuk voor stuk waren ze in veel gevallen te vinden op A1-locaties midden in de binnenstad. Specsavers maakt er geen geheim van maar wat graag in die gaten te duiken. Panden als die van Macintosh zijn ‘heel geschikt voor Specsavers’, zei country manager Remko Berkel amper twee weken na het bankroet van het schoenenconcern. Ook tijdens Bricks in Retail benadrukte hij nog eens zijn plannen: dertig winkels op A1-locaties in de komende drie jaar. De focus ligt op middelgrote vestigingen waar de optiekketen nog niet zit. Zo is Specsavers sinds enkele maanden te vinden in het voormalige Dolcis-pand in Meppel.

Maar de brillenretailer is niet de enige gegadigde voor toplocaties. DTZ Zadelhoff constateerde eind 2014 al dat er volop sprake is van verdringing op A1-plekken. Met name fashion- en internationale retailers weten een dominante positie te verwerven op deze locaties, schreef de vastgoedadviseur in zijn rapport ‘De strijd om de harde A1’. Voor internationale ketens zijn toplocaties aantrekkelijk, omdat het Nederlandse huurprijsniveau internationaal gezien relatief laag is, terwijl ons land wel een koopkrachtig publiek heeft. De afgelopen jaren vestigden ketens als Marks & Spencer, Forever 21 en Zara zich al op toplocaties in Amsterdam. Met het leeg komen van de V&D-panden mengen retailers als Hudson’s Bay en Decathlon zich nadrukkelijk in de strijd, terwijl ook H&M en Zara meedingen. Ook wacht Nederland al enkele jaren op de aangekondigde komst van het Japanse Uniqlo, en mogelijk ook Muji. Volgens retaildirecteur Maarten van Lit van DTZ Zadelhoff zouden ‘verschillende Japanse ketens’ azen op de Amsterdamse Kalvertoren.

Bijenkorf-steden
De populariteit van A1-plekken zorgt ervoor dat de huurprijzen van die panden, in tegenstelling tot het overige retailvastgoed, vaak blijven stijgen. Met name de zeven ‘Bijenkorf-steden’, zoals Van Lit ze noemt, blijven maar sterker worden. “Daar zou ik graag investeren. Maar hoe verder winkelcentra van de A1 af zitten, hoe harder de huren dalen.” Internationale retailers die de grote bedragen voor toplocaties wel op tafel willen leggen, verdringen de traditionele spelers. De Britse drogisterijketen Boots, al sinds het begin van deze eeuw weg uit Nederland, is volgens eigenaar van Vastgoed Intervisie Menno Postma een goed voorbeeld. “Tot op de dag van vandaag zijn we bezig de schade te herstellen van hun bereidheid om tegen torenhoge huren in de winkelstraat te zitten.”

Maar is een toplocatie wel noodzakelijk om succes te hebben? Doortje van der Lee, voormalig director store development bij Suitsupply, denkt van niet. Zij bracht de mannenmodeketen op verschillende op het oog niet al te interessante locaties onder, zoals de vierde verdieping van een gebouw in Chicago en een tweede verdieping in Soho, New York. “Ik geloof niet in A1-locaties”, aldus Van der Lee tijdens Bricks in Retail. Een minder populaire plek geeft een winkel volgens haar veel meer de mogelijkheid om uit te groeien tot een service center. Ook de verhoogde ‘convenience’ voor de consument ziet zij als een belangrijk voordeel. “Je hoeft niet op zaterdagmiddag de Kalverstraat op.” Suitsupply steekt zijn geld liever in zijn producten en personeel, zei chief retail officer Filipe Batáglia eerder al. “Op die manier vinden klanten je vanzelf.” Ook voor een formule als Ace & Tate, die Van der Lee ondersteunt bij zijn expansie, geldt dat volgens haar. “Veel bedrijven volgen te veel de markt. Als je zelf markt creëert, zoals Ace & Tate, maakt het niet uit waar je zit.”

Ook Only for Men trekt niet naar de Bijenkorf-steden. De succesvolle mannenmodeketen begon in Reusel, en heeft inmiddels winkels in steden als Druten, Oosterhout, Geldermalsen, Ede en Veldhoven. Het paradepaardje van de keten, de Mensperience Store, is gevestigd in Doesburg. Het oog van de retailer viel op een mooi pand in het stadje met zo’n elfduizend inwoners, al geeft mede-eigenaar Arthur Feenstra toe dat hij toch even een kaart moest raadplegen om te kijken waar het lag. “Het ligt in de buurt van Arnhem, van Doetinchem en van Zutphen. Daar wonen ongetwijfeld veel mensen”, was zijn redenatie. Bovendien willen klanten volgens hem best een stukje rijden voor Only for Men, en zet hij daarom bewust in op goedkopere locaties buiten de grote steden.