Jarenlang liep de winkelleegstand in rap tempo op. Kranten stonden er vol mee, het was misschien wel het symbool van de problematiek in de winkelstraat. Inmiddels lijkt het tij gekeerd en neemt het aantal leegstaande panden zienderogen af. Hoe ver gaat de leegstand nog dalen? En is dat eigenlijk een goed teken?

De leegstand in Nederland bevindt zich in 2014 op een dieptepunt. 7,5 procent van de winkels staat op dat moment leeg. Gemeten naar winkelvloeroppervlakte staat het er twee jaar later nog slechter voor. Mede als gevolg van het faillissement van V&D is 8,4 procent van alle winkelmeters in 2016 niet in gebruik.

Sanering
De nieuwste cijfers van marktonderzoeker Locatus laten zien dat de Nederlandse winkelstraat er een stuk florissanter voorstaat. In 2018 liep de leegstand voor het vierde jaar op rij terug, dit keer van zeven naar 6,7 procent. In winkelmeters was er sprake van een daling van 7,2 naar 6,7 procent. Vooral in Enschede is de leegstand in drie jaar tijd flink teruggelopen, van 14,8 naar 8,9 procent halverwege vorig jaar.

Bron: Locatus

Waar de leegstand voorheen afnam doordat lege panden een nieuwe invulling kregen – met name horeca en diensten – komt de nieuwe daling vooral doordat veel panden een andere functie hebben gekregen. Tweeduizend verkooppunten zijn in 2018 omgebouwd naar een niet-retailpand, waardoor er voor het eerst in jaren minder dan 220.000 verkooppunten in de retail zijn.

Dat het aantal winkelpanden afneemt – de sanering gaat volgens onderzoeksdirecteur Gertjan Slob ‘harder dan ooit’ – is het gevolg van de sterke woningmarkt. Het wordt steeds interessanter om winkels om te bouwen naar woningen. Volgens cijfers van vastgoedadviseur JLL liep de gemiddelde huurprijs het afgelopen jaar met 2,1 procent terug, terwijl de huurprijs van woningen in de vrije sector juist met 3,1 procent opliep. Vorig jaar zijn dan ook op grote schaal winkels omgebouwd, vooral in kleine gemeenten. De sterkste daling van het aantal verkooppunten (dertien procent) is te zien in Noord-Beveland. In absolute zin is de afname het grootste in Eindhoven, waar tachtig verkooppunten verdwenen.

Op het eerste oog is dat goed nieuws. “Leegstand zorgt voor verpaupering, dus dan is het positief als er minder winkels leegstaan”, zegt Slob. Daartegenover staat dat het winkelaanbod steeds verder verschraalt. “Het kan betekenen dat de winkelfunctie op sommige plekken wordt uitgehold. De bereikbaarheid van voorzieningen komt dan onder druk te staan. Mensen hebben niet alle voorzieningen in de directe omgeving bij de hand. Het is de vraag of dat erg is. Als je iets online kunt bestellen en aan de deur geleverd krijgt, hoeft dat geen groot probleem te zijn.”

Bang voor de leefbaarheid is Slob ook niet direct. “Natuurlijk zorgen winkels voor reuring in steden. Maar als er woningen voor terugkomen, hoeft dat geen punt te zijn.” Hij maakt zich eerder zorgen over de situatie bij veel retailers. De dalende leegstand wijst volgens hem op een aantal structurele problemen in de retail. “Ze verdwijnen niet zomaar. Winkels stoppen niet uit luxe, maar omdat het niet goed gaat.”

Bureau RMC berekende eerder al dat het aantal passanten in 2018 is teruggelopen. Er waren 1,7 procent minder mensen in de Nederlandse winkelstraten dan een jaar eerder. Daarmee lijkt een einde te zijn gekomen aan ‘de comeback van de fysieke winkelstraat’, die de voorgaande twee jaar juist meer bezoekers wisten te trekken.

Lokaal probleem
Toch is de verwachting dat de leegstand de komende tijd verder zal teruglopen. Slob schreef een jaar terug al samen met Hans van Tellingen in een blog op RetailTrends dat een eventueel faillissement van een grote keten ‘natuurlijk invloed kan hebben’, maar dat de heersende trend fors dalend is. ‘Op goede plekken is er al een tekort aan winkelruimte. Zoals in de grotere binnensteden en in sterke regionale winkelgebieden zoals Stadshart Amstelveen’, schreven zij. Zorgen zijn er over kleinere middelgrote steden, kleinere stadsdeelcentra en wijk- en buurtcentra. Maar winkelleegstand is geen nationaal probleem, benadrukte het duo. Hoogstens een lokaal probleem.

Hoe ver kan de leegstand nog dalen? Voor de crisis, in 2007, lag het cijfer op 4,8 procent. “Een procent of vier leegstand zou ideaal zijn. Daar heb je in zijn algemeenheid weinig last van. Het is niet storend en zorgt niet voor sfeerloos beeld, maar je hebt wel wat ruimte om te schuiven. Je kunt bijvoorbeeld wat pandjes bij elkaar voegen voor een grotere retailer of horecagelegenheid. En een winkel die het goed doet, kan er eventueel wat ruimte bij pakken”, legt Slob uit. Hij denkt dat de leegstand voorlopig zal blijven teruglopen. “De economische vooruitzichten zijn goed. Het is nog afwachten welke de gevolgen de Brexit bijvoorbeeld heeft, maar zolang het perspectief goed blijft, blijft de leegstand ook nog wel even dalen.”

Tegelijkertijd noemt hij vier procent leegstand geen realistisch scenario. “Je hebt altijd probleemgebieden, die het percentage omhoog trekken.” Bovendien merkt de woningmarkt het vrijwel meteen als het economisch minder gaat, weet hij. “Dan zal de ombouw van winkels ook minder snel gaan.” Daarnaast zijn de afgelopen jaren veel panden gevuld met horeca. “Er is meer horeca dan ooit, maar dat is één van de meest conjunctuurgevoelige branches. Als het even wat minder gaat, bezuinigen mensen het eerst op uit eten gaan en ’s avonds wat drinken. Uitgaan is de makkelijkste manier om te bezuinigen.” Bij een beetje tegenwind zullen veel horecavoorzieningen weer omvallen, denkt hij. “En dan zal de leegstand weer stijgen.”