RetailTrends belt iedere week met een expert over een opvallende actuele ontwikkeling. Deze keer Peter van Heerde, sectormanager retail en groothandel bij Rabobank over shoppingmalls.

Hoog Catharijne viert haar vijftigjarig bestaan. Ten tijde van de opening in 1973 was dit het grootste overdekte winkelcentrum van Europa. Met meer dan 30 miljoen bezoekers per jaar zegt het Utrechtse winkelcentrum het best bezochte winkelcentrum te zijn. Hoe uniek is het vijftigjarig bestaan en is er toekomst voor shoppingmalls in Nederland?
 

Hoe relevant is een shoppingmall tegenwoordig? 

“Het ligt eraan wat je te bieden hebt. Als je het alleen hebt over een verzameling van willekeurige winkels onder één dak, dan ben je niet relevant. Je hebt een combinatie nodig van winkels, horeca, cultuur, vrije tijdsbesteding et cetera. Kortom, alles om de consument langer onder je dak te houden, te vermaken en te binden. 

Daarnaast is een goede combinatie van dagelijkse en niet-dagelijkse benodigdheden in je winkelcentrum ook belangrijk. Denk aan het toevoegen van supermarkten of een populaire drogisterijketen als Kruidvat. Publiekstrekkers die ook doordeweeks ervoor zorgen dat er publiek binnen blijft komen. Dus in de basis: ja, een shoppingmall is relevant mits deze voldoet aan bepaalde voorwaarden.”

Welke Nederlandse winkelcentra voldoen dan aan die voorwaarden? 

“Je kunt het hebben over een overdekt winkelcentrum of een winkelgebied met een sterke concentratie van winkels. Hoog Catharijne is een mooi voorbeeld van een overdekt winkelcentrum. Een ander voorbeeld is Koningshoek in Maassluis. Kleiner van stuk maar enkele jaren geleden door de vastgoedontwikkelaar omgebouwd naar een ‘full service centrum'. In het centrum van Hoofddorp is men daar nu mee bezig. Deventer en Tilburg zijn ook goede voorbeelden van winkelgebieden die actief aan de slag gegaan zijn met het (her)ontwikkelen daarvan.”

Hoe goed doet Hoog Catharijne het? 

“Dat vind ik van de buitenkant lastig te beoordelen. Ik heb geen omzetcijfers van winkels en heb geen actuele koop- en loopstroomcijfers. Echter, van buitenaf zie ik moderne winkels en relatief weinig tot geen leegstand. Op drukke dagen is er behoorlijk wat volk op de been. De nieuw ontwikkelde delen zijn modern en ogen hoogwaardig. In dat opzicht ziet er gewoon goed uit.”
 

Hoeveel zegt het vijftigjarig jubileum van Hoog Catharijne?

“Dat zegt op zichzelf niet bijzonder veel. In die zin dat het behoorlijk verbouwd en veranderd is de afgelopen decennia. Het is niet meer het oude Hoog Catharijne. Er staat eigenlijk een compleet nieuw winkelcentrum, op dezelfde plek waar het ooit begon. Wat het wel zegt: je moet blijven investeren en blijven ontwikkelen in een winkelgebied om toekomstbestendig te blijven. Ik denk dat de verschillende eigenaren van Hoog Catharijne dat wel hebben laten zien door die vijftig jaar heen.”

In Hoog Catharijne kom je deels dezelfde ketens tegen als in de binnenstad van Utrecht. Denk bijvoorbeeld aan Douglas en Only die dichtbij elkaar zitten en dus dubbelen. Hoe kijkt u daar tegenaan? 

“Qua aantrekkingskracht voor de consument is het een dikke plus, want je kunt hoe dan ook terecht voor je favoriete winkel. Of het nu in het overdekte deel is of in de gezellige binnenstad. Voor de retailer heeft het ook voordelen. Utrecht is zo groot dat je met gemak meerdere winkels binnen hetzelfde centrumgebied neer kunt zetten. Wel op voldoende afstand van elkaar en idealiter met eigen aanloop.  

Als retailer kun je denken: ik wil niet dat mijn winkel twee keer voorkomt in hetzelfde gebied, maar daarmee bied je de ruimte aan de concurrent. Op het moment dat het verzorgingsgebied groot genoeg is om twee vestigingen te huisvesten, dan kan het een goede reden zijn om er meerdere vestigingen neer te zetten om ervoor te zorgen dat je de maximale marktpotentie benut en de concurrent buiten de deur houdt.”

Dan sla je twee vliegen in één klap dus. Wat zijn de nadelen? 

“Het nadeel daarvan kan zijn dat het voor de consument een eentonig winkelbeeld oplevert. Of dat een van die vestigingen niet goed genoeg draait en de zwakkere is van de twee.  Het zijn de afwegingen die je als retailer steeds moet maken in zo’n stadscentrum.”

Wat zijn de verschillen tussen Hoog Catharijne en bijvoorbeeld Mall of the Netherlands?

“Mall of The Netherlands is een weinig bescheiden naam, maar dat past ook wel want het is uniek in Nederland. Het is echt naar een Amerikaans model, met meer dan tweehonderd winkels, flagshipstores, een groot foodaanbod, entertainment. Daar kun je eigenlijk geen ander winkelcentrum in Nederland mee vergelijken, zelfs Hoog Catharijne niet. Die heeft de helft van dat winkelaanbod, een gigantisch verschil.”

“Ook qua indeling, segmentering en branchering verschillen de twee winkelgebieden  enorm. Een entertainmentplein of een apart foodcourt moet je van de grond af aan meteen ontwerpen. Dat is bij bestaande winkelcentra niet eenvoudig te realiseren. Die kennen beperkingen hoe ze dat neerzetten en vooral op welke schaal. Daar zitten met name de verschillen.”

U benoemde net dat er veel flagshipstores bij Mall of the Netherlands te vinden zijn. Hoe geschikt is die locatie daarvoor? 

 “Goed, maar niet elk winkelcentrum is geschikt voor een flagshipstore. Een flagshipstore is immers het fysieke uithangbord van een merk of retailer en die zet je vaak neer op iconische locaties. Een historisch pand in een binnenstad of een hypermodern state of the art winkelcentrum dat uniek is in zijn soort, zoals Mall of the Netherlands. Waarom? Omdat dat bijdraagt aan de ervaring, loop- en koopstroom en exposure van een merk.”

Hoog Catharijne is niet bepaald autovriendelijk. Hoe belangrijk is logistiek voor een shoppingmall? 

“Een winkelcentrum moet gemakkelijk bereikbaar zijn. Simpel zat. Het is daarnaast bekend dat een consument die met de auto komt per bezoek meer besteedt dan een consument die met de fiets komt, want hij kan meer meenemen. Het is dus logisch dat winkelcentra inzetten op een goede parkeervoorziening. Hoog Catharijne is vrij uniek in de verbinding met Utrecht Centraal. Er zijn weinig winkelcentra die zo goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. 

De consument verwacht een bepaald gemak en hoe minder overstappen hij moet doen in het openbaar vervoer,  hoe sneller hij neigt naar dat vervoermiddel. Voor winkelcentra die minder goed te bereiken zijn met het openbaar vervoer is een parkeergelegenheid cruciaal. Die 4.000 parkeerplekken in Leidschendam zijn er niet voor niets. Hoog Catharijne is wat dat betreft echt wel uniek in zijn soort. Het maakt dat het in mijn optiek een ontzettend succesvolle combinatie is.”

Is er toekomst voor shoppingmalls? 

“Ja zeker, maar het blijft hard werken. Ze moeten blijven ontwikkelen en investeren. Net zoals dat Hoog Catharijne zich de afgelopen vijftig jaar ook opnieuw heeft uitgevonden.”
 

Tot slot: kan Hoog Catharijne er nog vijftig jaar bij op tellen? 

“Ja, dat zou er bij kunnen komen. Consumenten blijven sociale wezens die elkaar op willen zoeken en die willen ontdekken. Online retail wint weliswaar aan terrein en die groei is er echt nog niet uit. Toch zal de fysieke retail belangrijk blijven. Zolang fysieke retailers service en beleving kunnen blijven toevoegen die online retailers ontberen, zal er ook toekomst blijven voor shoppingmalls als Hoog Catharijne."