Een chique verspaleis? Of een toeristische vreetkeet? Verder uit elkaar kunnen deze omschrijvingen nauwelijks liggen. Toch gaan ze allebei over de Rotterdamse Markthal, die nu bijna drieënhalf jaar open is. Terwijl de massa er nieuwsgierig rondsnuffelt, zuchten de ondernemers. Zit het concept nu al aan zijn prachtig beschilderde plafond?

‘Hier wordt aan iets getimmerd’, vertelt een banier op een lege unit aan de rand van de Rotterdamse Markthal. Het is een zeldzaamheid, want de meeste plekken zijn ingevuld door een kraam of horecaconcept en het zal de gemiddelde rondstruinende bezoeker waarschijnlijk niet opvallen dat hier en daar iets leegstaat. Het is dinsdagmiddag, geen winkelmoment bij uitstek, maar de Markthal heeft over bezoekers niet te klagen. Dat is overigens niet bij alle individuele ondernemers het geval, want helemaal gelijk verdeeld lijkt de aandacht van het publiek niet. Sushitent Sumo, in de zuidoostelijke hoek van de hal, zit de hele middag stampvol. Ook bij Jamie’s Italian, het restaurant van de Britse tv-kok Jamie Oliver, zijn weinig tafels onbezet. In Mart Café, dat zich presenteert als ‘het café van de Markthal’, vinden de tosti’s en borrelhapjes gretig aftrek.

Een ander beeld zien we bij Cheese&More, een cadeauwinkel voor exclusieve kazen. “Can I help you?”,vraagt een enthousiaste verkoper nog aan een passerende toerist. “No thank you, just looking”, is de respons. Een antwoord dat vaker gehoord zal worden. Ook slagerij De Groene Weg moet het deze middag vooral doen met half-geïnteresseerde blikken. De eindeloze rijen potjes sambal bij De Sambalproeverij lijken zelfs helemaal over het hoofd te worden gezien. Je kunt het de verkoopster nauwelijks kwalijk nemen dat ze op een stoeltje met oortjes in muziek luistert, en luttele momenten later zelfs helemaal nergens meer te bekennen is. Ook kun je de bezoekers geen ongelijk geven dat ze niet al teveel tijd nemen om de waar van de verschillende kramen in zich op te nemen. Want de buitentemperatuur mag dan een graad of zeven zijn, maar binnen lijkt het niet veel warmer. Doorlopen dus, is het devies. Of neerploffen bij een van de horecagelegenheden, want die zijn wél goed verwarmd.

Acht miljoen bezoekers per jaar, van wie 76 procent een besteding doet. Een percentage dat bovendien toeneemt. Veel winkelcentra zouden maar wat blij zijn als ze deze cijfers konden overleggen. De Markthal kan het, maar van een jubelstemming is allerminst sprake. Vanaf het allereerste moment is de vershal in het centrum van Rotterdam mikpunt van kritiek. Het kostte ontwikkelaar Provast al moeite genoeg ondernemers zo ver te krijgen zich in de Markthal te vestigen. Vooral autochtone Nederlanders zagen het volgens Hans Schröder, die vijftien jaar geleden aan de wieg stond van het concept, niet zitten om zeventig uur per week open te zijn. 

Feestvreugde
“Tien maanden voor de opening hadden we nul winkels, nul horecagelegenheden en acht van de 96 versunits verhuurd”, vertelt Schröder. “Dat waren acht mensen die van origine uit een ander land kwamen.” In die laatste tien maanden heeft het verhuurteam van Provast alles op alles gezet om de hal gevuld te krijgen – en met succes. Na tien jaar voorbereidingen openen de deuren op 1 oktober 2014, wonderbaarlijk genoeg zonder ook maar een dag vertraging. Toenmalige prinses Máxima is bij de feestelijke opening aanwezig en voor één keer is de Markthal het middelpunt van feestvreugde.

Die is van korte duur, want al snel beginnen de problemen. Eerst is de hal te warm, twee maanden later te koud. Klimaatproblemen die in de daaropvolgende jaren niet opgelost worden. Ook verlaten binnen drie maanden de eerste ondernemers de Markthal, waarbij vooral het vertrek van slagerij J&S opzien baart. De ontevreden eigenaar Joey Kemp zet zijn unit op Marktplaats en spreekt zijn twijfels uit over de langetermijnkansen van de Markthal. Het gevoel van onrust zaait uit naar meer ondernemers. Hun kritiek is vooral gericht op Klépierre, de Franse vastgoedpartij die na de overname van Corio eigenaar is van de Markthal en consequent weigert enig commentaar op de situatie te geven. De beloofde overdekte versie van de buitenmarkt ontpopt zich steeds meer tot een horecaverzameling en terwijl de foodretailers het al zwaar hebben, blijft Klépierre de servicekosten verhogen.

Directeur Hans van Tellingen van onderzoeksbureau Strabo wil niets weten van alle negatieve geluiden en noemt de Markthal het beste nieuwe winkelcentrum van deze eeuw. Sterker: hij durft de stelling aan dat het een van de beste retailontwikkelingen ooit is. Niet alleen vanwege wat er in de hal gebeurt, maar ook daarbuiten. Zo is de naastgelegen markt op de Binnenrotte volgens onderzoek van Strabo populairder dan voorheen: 47 procent van de Markthal-bezoekers doet ook de markt op de Binnenrotte aan. Andersom bezoekt 32 procent van de Binnenrotte-bezoekers de Markthal. Ook de nabijgelegen Meent is volgens Van Tellingen als winkelstraat weer helemaal opgebloeid. En of de Markthal nu een winkelcentrum, horecacentrum of een combinatie is? ‘Who cares’, stelt hij in een opiniestuk. ‘De Markthal is hét voorbeeld van geslaagde blurring, een veelgebruikt containerbegrip waarbij het in essentie gaat om het versmelten van winkel- en horecabestedingen. Prima. Zolang het geld maar rolt.’

Rotterdam is een icoon rijker die de stad in het buitenland op de kaart heeft gezet als bestemming, erkent ook retailexpert Rupert Parker Brady van Retaildenkers. Verder staat zijn mening lijnrecht tegenover die van Van Tellingen. Hij ziet de Markthal als een mislukt experiment. Vanaf dag één maakte de Markthal volgens hem een valse start, doordat te weinig huurders met een verspropositie instapten. 

Onkunde
Door ‘onkunde van de eigenaar’ is die vroege misstap volgens Parker Brady nooit rechtgezet en is de Markthal verworden tot ‘een chique vreetkeet’. Hij adviseert het concept zodanig aan te passen dat ondernemers een normale boterham kunnen verdienen, in plaats van te worden ‘uitgeknepen met torenhoge servicekosten’. Hij ziet een nieuwe mix van vaste huurders voor zich, met een wisselend aanbod op de vloer aan foodstands uit alle nationaliteiten die Rotterdam rijk is. Alleen de verswinkeliers die waarde toevoegen en goed verdienen, moeten volgens hem worden behouden.

De Markthal is al zo lang onderwerp van discussie, dat je er een boek over kunt schrijven. En dat heeft Schröder dan ook gedaan. Samen met journalist Ruud de Wit vatte hij het ‘bloedstollende vastgoedverhaal’ in tweehonderd pagina’s woord en beeld samen. Die spannende ondertitel kreeg het boek niet om de huidige problemen, maar vanwege de moeilijke omstandigheden voorafgaand aan en tijdens de ontwikkeling. De vastgoedcrisis zorgde voor afhakende beleggers en problemen met de financiering, terwijl ook de fundering van de parkeerkelder niet in orde bleek. Problemen die uiteindelijk werden opgelost, waardoor een volgens Schröder uniek concept in de wereld gerealiseerd kon worden. “Nergens worden horeca, retail, wonen en parkeren op deze manier geïntegreerd.” De boogvormige architectuur en het schilderwerk van Arno Coenen aan de binnenkant maken de uniciteit compleet.

Terugkijkend na ruim drie jaar exploitatie noemt Schröder het concept geslaagd, omdat alle functies in het complex elkaar versterken. Zo hebben bewoners geen last van de marktvloer, maar genieten ze wel van het mooie uitzicht. Ook de oorspronkelijke verdeling van branches en de opzet van de versunits is volgens hem in orde. “Maar wat niet goed gaat, is het bewaken van dat branchepatroon en het neerzetten van het merk”, is zijn kanttekening. “Het zal veel aandacht vragen om dat goed te krijgen.” Het ontbreekt aan professioneel en commercieel management, ziet hij. “Ik zie de Markthal als een warenhuis, een Bijenkorf met 96 afdelingen op de vloer. Die moet je de hele dag bewaken, bijsturen en soms vervangen.” De huurcontracten bieden die ruimte, want die dwingen ondernemers hun omzet te delen en bij slechte prestaties kunnen zij uit de hal worden gezet. Ook verplaatsen is geen probleem. “Daardoor kun je goed spelen met die 96 afdelingen”, meent Schröder. “Maar dat gebeurt, laat ik zeggen, niet optimaal.”

Hoewel Provast na de oplevering officieel nog drie jaar betrokken was, kwam de samenwerking met Klépierre nooit uit de verf. Daardoor managet Klépierre ‘warenhuis Markthal’ niet zoals het moet, zegt Schröder. “Goede retail verdwijnt ten koste van horeca. Dat is niet goed, het moet geen kopie van de Foodhallen in Amsterdam worden.” Retail op de vloer moet de kern zijn, is hij van mening. “Dus moet je altijd zorgen dat de allerbeste bakker, slager en groenteboer aanwezig zijn, zodat consumenten dáár dat mooie visje of bijzondere stuk vlees halen.” Niet iedereen is overtuigd van die noodzaak, want om het betoog van Van Tellingen in een notendop te vangen: de bezoekers stromen binnen en het geld rolt. Hoe erg is het als dat niet gebeurt in de oorspronkelijk bedoelde marktomgeving? “Ik zou dat heel jammer vinden, juist omdat ik naar buitenlands voorbeeld die retailfunctie heel belangrijk vind. Ik ben nog steeds van mening dat daar een goede markt voor is.”

Bewijs daarvoor ziet hij in de luxe Rotterdamse visverkoper Schmidt Zeevis, die eerder in de Markthal zat, maar nu een winkel op een industrieterrein heeft. “Mensen komen daar van heinde en verre naartoe”, zegt Schröder. “Het kan dus wel. Heb je een samenballing van superspecialisten met mooie producten, dan ben je niet alleen een attractie voor foodies.” Natuurlijk mag de horecacomponent er zijn en werkt blurring positief. “Maar de balans moet niet doorslaan naar horeca, zoals nu gebeurt.” Die ingeslagen koers is nog bij te sturen, denkt hij. “Maar dan moet je niet alleen naar spreadsheets kijken en voor de hoogste huur gaan, maar soms iets minder huur accepteren om een juiste branchetoevoeging te doen.” 

Wat Schröder betreft, is Klépierre geen geschikte eigenaar voor de Markthal. “Zij zijn succesvol met hun winkelcentra, maar met de Markthal hebben ze geen affiniteit. Financieel is het voor hen een klein project en de Markthal verdient een ander soort aandacht.” Een toegewijde, ondernemende belegger die affiniteit heeft met retail zou volgens Schröder een betere eigenaar zijn. “En iemand die waarde hecht aan een goede band met de ondernemers, en niet alleen maar strijd voert over servicekosten. Je moet partners zijn, zoals de afdelingen van de Bijenkorf partner in het geheel zijn.”

De Markthal is inmiddels zo ver van zijn oorspronkelijke idee afgeweken, dat de ondernemers achter de schermen timmeren aan een ‘2.0’-variant. Voor een terugkeer naar het startpunt is het volgens bestuurslid Mark Kolster van ondernemersvereniging MHOV te laat. “De versmarkt is in drie jaar tijd een foodcourt geworden”, omschrijft hij de situatie. Waar Provast vooral met de beschuldigende vinger naar Klépierre wijst, zijn volgens Kolster beide partijen even schuldig. Door onderlinge conflicten uit te vechten, hadden ze onvoldoende aandacht voor de invulling van de hal. “Op het laatste moment zijn zelfs hier en daar ondernemers van markten geplukt, die het een tijdje zonder huur mochten proberen. Van branchering of een kritisch oog voor welke ondernemers werden toegelaten, was toen allang geen sprake meer.”

Geen koopstroom
Zowel Provast als Klépierre hebben de uitgangspunten niet gehandhaafd en het concept niet bewaakt, stelt Kolster. Daardoor kwam er wel een flinke kijkstroom op gang, maar geen koopstroom, een probleem dat een winkelcentrumbeheerder als Klépierre volgens hem niet zal oplossen. Hoewel de Markthal verschillende winkelcentrumprijzen won, is het concept niet te vergelijken met de andere bezittingen van Klépierre. Daar houden de aanwezige winkelformules gezamenlijk het concept in stand, legt hij uit. “Als Zara zich ergens vestigt, zorgen ze wel dat het personeel niet op hun telefoontjes gaat koekeloeren”, noemt hij als voorbeeld. Iets wat in de Markthal wel gebeurt. “Je hebt te maken met allerlei ondernemers en roulerend personeel. Als er dan niks te doen is, gebeuren er andere dingen dan retailen.”

Ook Kolster verzet zich tegen de ‘als het geld maar rolt’-opvatting van Van Tellingen. Want hoewel het beeld leeft dat het bij de restaurants wél geweldig gaat, lopen ook de horecaondernemers volgens hem 25 procent achter met hun omzetten. “Dat komt doordat leegstand snel wordt opgevuld met allerlei ‘vettehapconcepten’. Hoe meer koolhydraten, hoe slechter voor de horeca.” Bovendien kannibaliseren nieuwkomers op de oorspronkelijke ondernemers en haalt de wildgroei aan kroketten en kebabs het niveau van de Markthal sterk naar beneden, stelt hij. 

Als voorbeeld van een nieuw concept waar niemand op zit te wachten, noemt Kolster het Spaanse frozen yoghurt-concept Smöoy. Een vergelijkbare formule zat al in de Markthal. “Voor twee spelers in zo’n niche is natuurlijk geen plek. Moet je dan een hoog en een laag segment frozen yoghurt gaan aanbieden, met een beperkte omzet van 150 duizend euro?” De ondernemers zijn inmiddels in gesprek met Klépierre over de servicekosten – die in de loop der tijd van één naar drie miljoen euro zijn gestegen – en de strategie voor de Markthal.

Hoe die Markthal 2.0 eruit moet zien, durft Kolster niet te zeggen. Het oerplan stamt uit 2004, inmiddels veertien jaar geleden, en moet dus herzien worden. “Koopgedrag van consumenten verandert, we consumeren meer buiten de deur”, somt hij op. “Die argumenten spelen allemaal een rol. Er ligt een goed retailplan aan de hal ten grondslag en we moeten kijken of dat voor herijking vatbaar is.” 2019 wordt daarvoor een belangrijk jaar. Zo’n tachtig procent van alle huurcontracten loopt dan af, waardoor er flink in de invulling kan worden geschoven. Doel is de Markthal in 2020 in een nieuwe gedaante te hebben staan. Of Klépierre daar dan ook klaar voor is, is volgens Kolster minder van belang. “Niets doen en toezien hoe de hal verprutst wordt, is geen optie."

Bron: RetailTrends 2