De coronacrisis doet veel stof opwaaien tussen winkelhuurders en pandeigenaren. Discussies over het al dan niet verlagen of opschorten van huur zijn aan de orde van de dag. Afgelopen week hebben retailers, brancheverenigingen en verhuurders een akkoord bereikt, waarmee in april en mei de helft van de huur kwijtgescholden zou worden. Voor de maand juni wordt vijftig procent doorgeschoven naar volgend jaar. Doen vastgoedeigenaren zo genoeg om retailers tegemoet te komen?

Aan het begin van de zogeheten ‘intelligente lockdown’ lieten onder meer Action, Hunkemöller en A.S. Watson (het moederbedrijf van Kruidvat) weten hun huur niet te betalen of op te schorten. Acties die gezien kunnen worden als een noodsprong, maar die natuurlijk goed te herleiden zijn naar de teruglopende omzetten uit de winkels. Het leek erop dat retailers hun eigen plan trokken en er was weinig samenspraak met de vastgoedsector en de gemeente.

“Voordat er corona was, trokken vastgoed, gemeente en ondernemers nog niet veel samen op om de binnensteden aantrekkelijker te maken. Iedereen deed zijn eigen ding”, verklaart Jan Meerman, directeur van brancheorganisatie INretail, de houding van de retailers. “Dan komt het coronavirus en worden retailers hard getroffen. Dan wil je dat de verhuurder je een beetje tegemoet komt.” Volgens Meerman gooien vastgoedeigenaren hun eigen glazen in als zij dezelfde werkwijze hanteren als voor de crisis. “Als je minder bezoekers hebt en minder omzet, dan kun je ook niet de huur betalen die ervoor staat. Dan moet je als verhuurder mee gaan denken over hoe je het probleem oplost.” Meerman stelt dat pandeigenaren anders ook met een liquiditeitsprobleem komen te zitten en het alternatief, een leeg pand, is in deze tijd ook niet ideaal.

Volgens vastgoedpartij Unibail-Rodamco-Westfield moet er fair gehandeld worden, zowel door huurder als verhuurder. “Je ontkomt er als verhuurder niet aan om een stukje van de pijn te nemen”, zegt countrymanager Bart van Twillert. Unibail-Rodamco-Westfield beheert meerdere winkelcentra in Nederland en bouwt in Leidschendam aan Mall of the Netherlands. “De discussie is alleen: hoeveel pijn moet je op je nemen? Volgens de huurder doe je al snel te weinig, en voor de verhuurder is het al snel te veel.” Van Twillert ziet dat er verhuurders zijn die zich schofterig gedragen en geen compassie tonen, maar volgens hem gebeurt er hetzelfde aan de huurderskant. “Dat zijn niet altijd de papa-en-mamawinkels, maar soms ook grote (zeer rijke) ketens die zeggen: we betalen geen huur meer, punt. Zonder overleg. Daar moet je hard tegen optreden.” De paar procent die zich misdraagt zet de toon van het debat, stelt de countrymanager. “En dat is niet een juiste weergave van hoe de gemiddelde partij van de huurders en verhuurders erin zit.”

Nu het steunakkoord er ligt, is het volgens Van Twillert tijd om te kijken naar de tweede fase: hoe verdeel je de pijn. Daar moet gezocht worden naar een eerlijke verdeling. “Stel je voor: een huurder heeft geen omzet in één maand, dan zeggen sommige retailers dat zij geen huur hoeven te betalen. Verhuurders vinden juist dat je bij een omzet van nul euro allebei de pijn moet dragen, dus dan betaal je beiden de helft.”

'Baseer huur op hoogte omzet'
Aangezien de gevolgen van de coronacrisis waarschijnlijk niet op de korte termijn voorbij zijn, is het raadzaam om naar een oplossing te kijken die ook op de langere termijn werkt. “Misschien gaan we wel toe naar een verband tussen omzet en huur”, zegt Meerman. “Anders lossen we het niet op.” Dat is volgens Van Twillert wellicht een optie voor de afgelopen periode, maar voor de komende periode is de situatie erg onvoorspelbaar. “Je kunt kijken naar de pijn die geweest is en de pijn die nu komt en daar een passende regeling bij zoeken”, vindt de countrymanager. Bij sommige huurders is de omzetdaling niet volledig te wijten aan de coronacrisis, omdat retailers bijvoorbeeld voor 2020 minder hebben ingekocht. Dan valt nooit meer de omzet te behalen die van tevoren begroot is. “Het omzetgerelateerd maken van de huur voor de rest van het jaar is dus niet zo goed mogelijk, omdat het ook afhangt van hoe een retailer zijn business runt.”

Steeds meer verhuurders en retailers weten elkaar inmiddels te vinden. De pijn wordt gedeeld en oplossingen worden aangedragen. “Dat is positief, maar niet genoeg", zegt Meerman. "We moeten veel meer samen doen. Vastgoed speelt daar ook een rol in, omdat je met elkaar de consument naar de binnenstad moet trekken. Daar moeten pandeigenaren nog wel stappen in maken. Het is slecht georganiseerd, maar je hebt elkaar knoert hard nodig, anders gaat het niet lukken.” Volgens de INretail-directeur is het opstellen van een steunakkoord een stap in de goede richting, maar nog niet afdoende. Voor de toekomst zou Meerman graag zien dat vastgoed zich, net als een ondernemersvereniging, lokaler organiseert. Dan kunnen verhuurders samen met ondernemers een plan op maat maken waarmee ze de winkelcentra aantrekkelijker maken in de toekomst.

Bij Unibail-Rodamco-Westfield staat de samenwerking tussen retailer en vastgoedeigenaar naar eigen zeggen al heel lang bovenaan, om ‘samen het winkelgebied beter te maken’. “Retailers vinden dat soms irritant omdat je bij hun in de boeken wilt kijken, maar wij doen dat juist omdat we samen willen werken”, vertelt Van Twillert. Het is volgens de countrymanager zeker belangrijk om samen op te trekken met retailers, maar ‘als er winnaars en verliezers zijn, dan kun je de verliezers niet eindeloos in leven houden’. “Er zullen winkelgebieden afsterven, kleiner worden en transformeren. Dat gebeurde voor corona ook al, maar corona zal dat proces wel versnellen.” Daarbij is het volgens Van Twillert belangrijk om eerlijk naar elkaar te zijn en te erkennen dat dingen die er vroeger waren, er in de toekomst niet meer zijn. “Je moet samenwerken met voldoende realiteitsbesef dat retail in transitie is. Dat betekent niet one size fits all. Als dat besef er maar is, dan vind ik het heel goed om de samenwerking op te zoeken.”