Retailjaar 2020: De strijd om betere huurdeals

Wat gebeurde er afgelopen jaar in retailland? RetailTrends blikt terug op 2020, aan de hand van negen hoofdpunten. Vandaag: retailers op de barricaden voor betere huurafspraken.
 

Wat gebeurde er afgelopen jaar in retailland? RetailTrends blikt terug op 2020, aan de hand van negen hoofdpunten. Vandaag: retailers op de barricaden voor betere huurafspraken.

Geen klanten, geen contanten. Dat werd dit jaar het credo van veel retailers. De traffic in met name de binnensteden kelderde plotseling door de coronacrisis, terwijl vaste lasten als winkelhuren doorliepen. Hunkemöller-topman Philip Mountford drijft de situatie al aan het begin van de coronacrisis op de spits. Spijt heeft hij niet. “Als we alle lasten zelf hadden gedragen, hadden er nu geen retailers meer bestaan.” 

Lege straten, uitgestorven winkelcentra. De coronacrisis laat ons een ongekend Nederland zien. Als premier Rutte medio maart de eerste ingrijpende maatregelen aankondigt, worden de eerste gevolgen al snel zichtbaar. Consumenten slaan massaal houdbare producten, zeep én toiletpapier in, drogisterijen kunnen de vraag naar paracetamol haast niet bijbenen. 

In veel binnensteden wordt het echter angstig stil. Hoewel de winkels nog open zijn, blijven veel consumenten thuis en gaan ze alleen naar fysieke winkels voor essentiële producten. Het aantal bezoekers aan binnensteden is binnen 3 dagen gehalveerd, berekende Bureau RMC, terwijl het aantal onlinebestellingen sneller dan ooit groeit.

Met name retailers in de fashion- en schoenenbranche krijgen klappen. Kledingwinkels zagen hun omzet in het tweede kwartaal met bijna dertig procent dalen, terwijl schoenenzaken het met 25,3 procent minder moeten doen. Intussen lopen de vaste lasten zoals de huur van de panden door. 

Hunkemöller
Hunkemöller is een van de eerste retailers die in verzet komt. Al op 19 maart lekt er een brief uit waarin de lingerieketen zijn pandeigenaren meedeelt dat er per direct een rental payment holiday ingaat. Oftewel: ze ontvangen geen huur voor de zeshonderd panden. HEMA, C&A en Specsavers volgen dat voorbeeld en kondigen aan voorlopig geen of minder huur te betalen.

Het besluit levert Hunkemöller veel kritiek op. ‘Een onfatsoenlijke en juridisch onhoudbare opstelling’, stellen juristen. Pandeigenaren als Wereldhave en Gerard Paagman dienen een faillissementsaanvraag in om de keten weer aan de onderhandelingstafel te dwingen. Na het nodige geharrewar komen de partijen elkaar tegemoet. Hunkemöller betaalt de huur alsnog en er zijn afspraken gemaakt over toekomstige huren.

“Soms wordt me gevraagd of ik het nog een keer zou doen. Het antwoord is ja”, aldus ceo Philip Mountford over het besluit. Het ging om het principe, zegt hij. “Iedereen moest een deel van de pijn dragen. En ik moest twaalfhonderd banen redden.”

De topman hekelt het feit dat de Nederlandse overheid geen regeling opstelde om huurconflicten te voorkomen, in tegenstelling tot veel andere Europese landen. “Het besluit moest genomen worden. Uiteindelijk volgden veel retailers ons voorbeeld, maar wij dragen alle schuld. Als we alle lasten zelf hadden gedragen, hadden er nu geen retailers meer bestaan."

Omzetgerelateerde huur
Dat de huurafspraken tegen het licht gehouden moeten worden is zonneklaar, zegt ook Michiel Witteveen, ceo van Mirage Group, tegen Retailagenda. Een huurdaling van dertig tot veertig procent is in de grote steden noodzakelijk om winstgevend te blijven. 

Witteveen: “Vastgoedeigenaren kunnen hun ogen niet sluiten voor het feit dat er minder passanten zijn. Mijn standpunt is helder: minder passanten, minder traffic, minder omzet. Ik maak me met deze uitspraak niet geliefd, maar dan is het logisch dat huren omlaag moeten.” 

Witteveen is voorstander van omzetgerelateerde huur en staat ervoor open dat huren op de betere plekken omhoog gaan, zodat de huren op minder goede plekken omlaag kunnen. Ceo Krein Bons van vanHaren sluit zich daarbij aan. “Laten we met de omzetcijfers erbij met vastgoed praten over de feiten. Er zijn dertig procent minder bezoekers, hoe kunnen we dat samen oplossen?”

De topman van de schoenenketen pleit daarnaast voor meer transparantie. “Men realiseert zich vaak niet dat zeker in fashion en schoenen de marges heel dun zijn. Met dertig procent minder traffic red je het gewoon niet. Het zou goed zijn richting verhuurders helder te zijn over de opbrengsten. Men denkt dat het niet op kan, dat is echter niet zo. En als straks de huurcontracten opgezegd worden dan hebben vastgoedpartijen pas echt een groot probleem.”

Neinver komt huurders tegemoet
Dat laatste lijkt ook Neinver zich te realiseren. Al sinds de start van de coronacrisis probeert de Spaanse uitbater van outletcentra zijn huurders te helpen bij het bewaren van hun liquiditeit. “Dat doen we door middel van verschillende noodovereenkomsten”, vertelt group leasing director Stephan Fickl aan RetailWatch. “We zoeken voor elk merk een individuele oplossing, met oog voor de situatie per winkelgebied en de richtlijnen per land.”

Deze oplossingen hebben ‘behoorlijk wat gekost’, weet center manager Marcel Herben van Neinver-dochter Amsterdam The Style Outlets. “Maar we zitten allemaal in hetzelfde schuitje. Het is belangrijk dat retailers overeind blijven. Als die omvallen, hebben wij ook niks."

Als het aantal besmettingen dit najaar weer stijgt, voelt iedereen wel aan dat nieuwe maatregelen niet kunnen uitblijven. Black Friday lijkt de druppel te zijn. Hoewel een grote groep consumenten online de beste koopjes probeert te scoren, zoeken veel shoppers toch de winkelstraat op. Ongeveer een week later meldt het RIVM een mogelijk verband tussen de volle winkelstraten tijdens Black Friday en het stijgend aantal coronabesmettingen. “We hebben gezien hoe druk het was in de winkelstraten en een week later begon de toename”, zegt Aura Timen, hoofd landelijke coördinatie infectieziektebestrijding bij het RIVM, al wijst ze ook op de effecten van het verruimde testbeleid en het feit dat weer meer mensen op kantoor werken. 

Op 14 december wordt duidelijk dat Nederland vijf weken in een harde lockdown gaat. De maatregelen gelden tot zeker 19 januari. Branchevereniging INretail noemt de lockdown ‘een mokerslag’. "Dit komt als een verrassing. Vorige week dinsdag was er nog geen enkele aanleiding toe en nu is het helemaal op zijn kop gezet”, vertelt financieel directeur Udo Delfgou in het NOS Radio 1 Journaal. “De omzetten waren al slecht en daar komt dit nog eens bovenop. Wij houden ons hart vast als de steunmaatregelen niet worden uitgebreid. Er zijn gigantische voorraden ingekocht.” 

Wat dit strenge beleid concreet zal betekenen voor de detailhandel valt nu nog niet te zeggen. Eerder schatte ABN AMRO dat de sector dit jaar met acht procent zou krimpen als gevolg van de coronacrisis. Meer faillissementen, winkelsluitingen en leegstand zijn dan onvermijdelijk. 

Huurverlaging in het verschiet
Een piepklein lichtpuntje lijkt er te zijn op het gebied van huurverlaging. De kans dat retailers betere huurprijzen kunnen afdwingen bij de rechter is door de huidige lockdown groter geworden, verwachten advocaten die gespecialiseerd zijn in huurrecht. “Hoe ingrijpender de maatregel door de overheid, hoe minder een winkelier kan doen om zich er tegen te wapenen”, zegt Jan Eerbeek van BDV Advocaten tegen het FD. “Dat neemt de rechter wel mee in zijn oordeel.” Volgens zijn collega Arnout Scholten van CMS leveren de nieuwe maatregelen ‘inderdaad extra juridische munitie op voor huurders’. 

Op de korte termijn zijn betere huurvoorwaarden voor alle worstelende retailers misschien slechts een druppel op de gloeiende plaat. Na een ongekend zwaar jaar waarin we allemaal snakken naar een beter perspectief zijn echter alle kleine beetjes welkom.

Dit is een premium artikel

Verder lezen?

Word member van RetailTrends

€28,75 Per maand

Log in of word member van RetailTrends en krijg toegang tot alle premium content.